將于5月1日全面推開的營業(yè)稅改征增值稅實施方案細則“揭開面紗”，標志著已實施4年多的“營改增”改革迎來“收官”之戰(zhàn)。財政部與國家稅務總局3月24日聯(lián)合下發(fā)通知，一舉公布四個細則，為“營改增”5月1日在全國徹底落地護航。那么，“營改增”能否為房企減負?是否會拉動商務辦公項目快速去庫存?對省會房地產(chǎn)市場下一程發(fā)展將有哪些深遠影響?
日前記者邀約省會房地產(chǎn)行業(yè)人士就房地產(chǎn)“營改增”各抒己見。業(yè)內認為，“營改增”的推出對地產(chǎn)行業(yè)短期內不會帶來劇烈變化，但未來將產(chǎn)生深遠影響。其中，“營改增”鼓勵所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這對房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫存起到促進作用。
商務資源聚合型品質寫字樓率先迎利好
根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，2016年1-2月份，全國商品房待售面積73931萬平方米，其中非住宅待售面積18393萬平方米，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房面積同比增量均在20%以上。石家莊同樣面臨商業(yè)商務地產(chǎn)去庫存壓力。
如果說“冀20條”是對住宅市場去庫存的最強音，但對商業(yè)商務地產(chǎn)的作用卻只能用“小火慢燉”來形容。但“營改增”無疑將給商業(yè)商務地產(chǎn)開啟“新燃點”，拋開對二手房市場影響不說，其最大利好就是將購置不動產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，買辦公用房可以抵稅必將會成為拉動商務辦公項目去庫存的一道良方。這也是繼上一輪增值稅轉型改革將企業(yè)購進機器設備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。這將加大企業(yè)減負力度，促進擴大有效投資。
從房地產(chǎn)“營改增”直接效果看，預計五一以后省會品質較好、位置地段比較好，證件齊全可貸款的公寓辦公類產(chǎn)品有望率先迎來去庫存“東風”，成交量上漲。結合新合作城市廣場近期銷售情況看，作為新華區(qū)品質型寫字樓和商務資源聚集型寫字樓，雖然“營改增”細則政策上周剛剛落地，但是銷售現(xiàn)場已經(jīng)明顯感覺到來咨詢項目的中型企業(yè)明顯增多。有新華區(qū)區(qū)域內客戶看好新合作城市廣場的國企背景，感覺項目更靠譜;也有客戶是有辦公使用需求，看到五一“營改增”后買不動產(chǎn)可以抵稅，提前來考察項目的。從年后伴隨住宅市場和二手房市場的回暖，新合作城市廣場的公寓寫字樓產(chǎn)品來電咨詢和到訪量明顯增加，客戶質量也在拔高。
從對房地產(chǎn)整個行業(yè)的影響來看，“營改增”將不動產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤水平，助推規(guī)�；�、專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應新模式;其次，為實現(xiàn)進項抵扣，開發(fā)商會將建安、咨詢和設計等業(yè)務外包，有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式，促進行業(yè)細分、專業(yè)化經(jīng)營;再次，增加抵扣額和確認抵扣，會激勵開發(fā)商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾;最后，由于土地或房屋增值越多，開發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵開發(fā)商不再靠漲價獲益，而是轉向提升產(chǎn)品品質和成本管控。
另外，從國家政策延續(xù)性來看，不動產(chǎn)相對單體價值大，可以作為保證稅負只減不增的“壓艙石”，但考慮到房地產(chǎn)和建筑業(yè)也是剛剛納入營改增，未來與不動產(chǎn)相關的增值稅征收辦法肯定還需要進一步完善，“營改增”對房地產(chǎn)市場的長遠影響預計將隨著后續(xù)辦法的更趨完善逐漸顯現(xiàn)。
將加速房地產(chǎn)行業(yè)整合
所謂“不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業(yè)購置房產(chǎn)用于增值稅應稅項目，其購置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計算出增值稅進項稅額進行抵扣。而“營改增”規(guī)定的“將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，”這其實是對目前企業(yè)購置不動產(chǎn)的行為進行了鼓勵。通過購置不動產(chǎn)抵扣增值稅進項稅金，能夠降低企業(yè)的不動產(chǎn)持有成本。“營改增”政策的實施，推動了企業(yè)新一輪的投資熱情和對不動產(chǎn)采購的需求，房地產(chǎn)市場將迎來又一隊搶房大軍，商務辦公產(chǎn)品需求量的快速上升也會讓房價迎來新一輪的漲幅!
以榮鼎天下近期的客戶到訪成交情況作為參考，房地產(chǎn)“營改增”對商務辦公銷售去化庫存有很大的積極推進作用。“營改增”對一些正在猶豫購房的企業(yè)主無疑是一劑強心針、催化劑;對一些原本沒購置辦公樓想法的成長型企業(yè)主也會產(chǎn)生實質影響，這部分群體為了以后的發(fā)展、為了減輕企業(yè)稅負而萌發(fā)購買意愿;對一些大型公司有實力的大中型企業(yè)主而言，現(xiàn)在企業(yè)有閑置資金，就會考慮購買品質好的辦公樓，改善辦公條件的同時避免人民幣貶值，買辦公樓可以增加固定資產(chǎn)同時又能合理避稅;另外，營改增政策出臺后，也明顯拉動了市場中的投資者對購買商務辦公產(chǎn)品的信心。
從另一個層面考慮，“營改增”將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;加上購房需求的增長會增加房企信心，加速土地流轉，興建新的商務辦公項目。
從宏觀角度來看，“營改增”將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，與年后政府出臺的一系列對住宅的利好政策形成呼應，證明政府對房地產(chǎn)的堅定的扶持態(tài)度，從而拉動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢繼續(xù)向好。
中大型機構關注寫字樓的多了
眼下“營改增”細則剛剛落地，大家都還處于學習研究階段。“營改增”對市場的真正作用力還未明顯顯現(xiàn)，但是助推作用正在悄然積累。“營改增”作為國家一項重大稅費政策調整，從長遠看必然將更好地規(guī)范市場，為開發(fā)商減負。從短期市場反應來看，最近市場上咨詢寫字樓的客群，尤其是中大型投資機構客群明顯上漲。上周就有一家金融投資機構正在四處考察二環(huán)內優(yōu)質寫字樓項目要選購2萬平方米的辦公，像這樣的機構型客戶加入到寫字樓公寓產(chǎn)品銷售中，勢必將拉動省會商業(yè)商務地產(chǎn)有效去庫存。
從年后尤其是進入3月份，寫字樓公寓市場從年前的冷清門可羅雀，到訪量咨詢量在日漸回升。從這些機構的關注度來看，地段區(qū)位優(yōu)勢好、五證齊全的寫字樓公寓項目成為首選。但是機構型客戶也往往根據(jù)客戶行業(yè)和屬性來選擇適合自己的辦公產(chǎn)品。比如地緣性客戶一般會考慮一、兩千平方米以內，地段距離家不太遠的產(chǎn)品;還有一些行業(yè)屬性的客戶比如外貿公司通常都會選址在新華區(qū)范圍。所以，從對商業(yè)商務辦公類產(chǎn)品的去庫存影響來看，五證齊全、市中心位置的中高端寫字樓公寓項目將成為首先受惠者。
從“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響來看，短期看將對小型企業(yè)減負明顯。但是從對開發(fā)企業(yè)來說，不排除短期階段性地會推高企業(yè)稅負甚至轉嫁到房價上。“營改增”必然將規(guī)范開發(fā)環(huán)節(jié)，以前不開發(fā)票走低價格的方式未來肯定行不通了，只要建筑企業(yè)或者下游產(chǎn)品供應企業(yè)開具發(fā)票，在抵扣票具體實施方案尚不明朗的前提下，不排除將拉動開發(fā)商建筑安裝成本的增加，階段性地推高成本。但是從長遠影響看，營改增必然將規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，完善流程，更有效地保障各產(chǎn)業(yè)鏈條企業(yè)和購房者權益。
“營改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”
房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
具體來講：房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當然是利好，尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;其次，營改增還將加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房。
總的看來，營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此而獲益，但營改增并不是樓市政策的結束，后續(xù)有關房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進，尤其是對于不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時稱為房產(chǎn)稅)來講，后續(xù)仍然有擴圍或深化改革后擴圍的可能性。由此，我們可以判斷，營改增將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，降低了稅負，同時，給了所有投資不動產(chǎn)尤其是投資房產(chǎn)的企業(yè)“甜頭”，就像是給了所有企業(yè)吃了“胡蘿卜”，市場也會因此而出現(xiàn)大整合與并購的趨勢;房產(chǎn)稅還會繼續(xù)推進，當企業(yè)或企業(yè)主持有不動產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種又會調節(jié)市場需求結構，抑制投資投機性需求，這也可以稱作是對于企業(yè)的約束，或者稱之為“大棒”。
綜上所述，“營改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”，一方面鼓勵企業(yè)或企業(yè)主投資不動產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，“胡蘿卜+大棒”的稅收機制成為未來樓市運行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始，未來的市場也將顯得更加撲朔迷離。
解惑：“營改增”是什么?
“營改增”意思是以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產(chǎn)品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)。簡單說一個產(chǎn)品100元生產(chǎn)者銷售時已經(jīng)繳納了相應的稅金，購買者再次銷售時賣出150元，那么他買來的時候100元相應的稅金可以抵減，購買者只需要對增值的50元計算繳納相應的稅金，同樣營改增就是對以前交營業(yè)稅的項目比如提供的服務也采取增值部分納稅的原則計稅。
2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點。至此，貨物勞務稅收制度的改革拉開序幕。自2012年8月1日起至年底，國務院將擴大營改增試點至10省市，北京或9月啟動。截止2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行。國務院總理李克強12月4日主持召開國務院常務會議，決定從2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點，至此交通運輸業(yè)已全部納入營改增范圍。自2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點范圍。
2016年1月，李克強主持召開座談會。決定營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點已取得積極成效，2016年要全面推開，進一步較大幅度減輕企業(yè)稅負;增值稅分享比例在全面推開營改增后要做合理適度調整，引導各地因地制宜發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè);2016年全面推開營改增并加大部分稅目進項稅抵扣力度，將帶來大規(guī)模減稅。據(jù)統(tǒng)計：全面推開營改增預計減稅規(guī)模將達9000億元。
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