北京認(rèn)房認(rèn)貸政策2017
導(dǎo)語(yǔ)：北京房?jī)r(jià)一路飆漲后，終于引發(fā)政策重磅調(diào)整。以下是由CN人才網(wǎng)收集整理的北京認(rèn)房認(rèn)貸政策最新消息，歡迎閱讀。
具體而言，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款。(含公積金貸款)。另外，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。
“今年的春天比往年來(lái)得早了些，房地產(chǎn)的熱度也來(lái)得早了些，而且呈逐步上升的趨勢(shì)，引導(dǎo)了又一輪的看漲行情。”資深地產(chǎn)業(yè)專家段舒懷稱，一旦房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快過(guò)猛，后遺癥將會(huì)非常嚴(yán)重，不可不慎重。
重回“認(rèn)房又認(rèn)貸”
2016年發(fā)布的“9·30新政”中，已經(jīng)對(duì)名下已有一套住房的家庭再次購(gòu)房的，提出無(wú)論首套房的貸款是否還清，再購(gòu)房都被視為二套。今年3月18日的由市住建委聯(lián)合人民銀行營(yíng)管部、北京銀監(jiān)局、北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的界定標(biāo)準(zhǔn)再次提高，回到了此前最嚴(yán)厲的水平。
《通知》中提出，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，都將被視為二套房。
“由于商業(yè)性住房貸款是全國(guó)征信聯(lián)網(wǎng)，所以購(gòu)房人為在京外地區(qū)購(gòu)房而申請(qǐng)的商業(yè)按揭，也將被計(jì)入貸款記錄。” 人民銀行營(yíng)管部工作人員表示。 舉例來(lái)說(shuō)，假使市民A賣掉了名下唯一一套住房且按揭貸款已結(jié)清，此時(shí)去購(gòu)置一套新房，由于曾有過(guò)商業(yè)貸款記錄，按照新規(guī)定，仍將被視為二套房�；蛘�，假使市民B雖在北京無(wú)房，但曾在河北用按揭貸款買過(guò)一套房，他在北京購(gòu)入的首套房從今日起也將被視為二套。
記者同時(shí)從北京住房公積金管理中心了解到，隨著去年北京支持用公積金貸款在異地買房，也有在京工作的繳存職工使用公積金異地貸款買房。按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新規(guī)，這類購(gòu)房人也將被視為已有公積金住房貸款記錄。“不過(guò)，如果只有過(guò)提取記錄，并不影響購(gòu)房。”
二套房首付最低六成
《通知》規(guī)定，對(duì)于居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，非普首付款比例不低于40%。而對(duì)于二套房，購(gòu)買普宅首付款比例不低于60%，非普首付款比例不低于80%。二套房的最低首付，比“9·30新政”時(shí)又提高了一成。
北京銀監(jiān)局工作人員表示，對(duì)于首套房的首付標(biāo)準(zhǔn)，此次新規(guī)依然延續(xù)了“9·30新政”的要求，顯示了對(duì)剛需型購(gòu)房人的保護(hù)。而提高二套房的首付，從短期看，有可能抑制部分改善型需求的入市，但從長(zhǎng)期看，也是對(duì)改善型需求的保護(hù)，因?yàn)橘?gòu)房付出成本過(guò)高對(duì)滿足改善需求也不利。
“這種差別化的信貸政策，將對(duì)約束二手房市場(chǎng)的價(jià)格上漲起到作用。”北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，近一個(gè)月來(lái)，二手房?jī)r(jià)明顯出現(xiàn)了漲速超過(guò)新房的現(xiàn)象，通過(guò)信貸政策，將可以抑制改善需求中的投資比例。
停發(fā)25年以上房貸
與過(guò)去幾輪調(diào)控均有不同的是，昨天首次以政策形式限定了個(gè)人房貸的最長(zhǎng)貸款年限�！锻ㄖ分幸�(guī)定，暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含住房公積金貸款)。也就是說(shuō)，無(wú)論個(gè)人是購(gòu)買首套房還是二套房，無(wú)論是申請(qǐng)商業(yè)貸款還是公積金貸款，最長(zhǎng)年限均從過(guò)去的30年縮短到25年。
此前，只有部分商業(yè)銀行針對(duì)二套房購(gòu)房客戶，自主執(zhí)行了貸款年限25年的要求，而從今天起，25年將成為“一刀切”的統(tǒng)一要求。
記者以貸款300萬(wàn)元、等額本息還款方式計(jì)算，貸款30年時(shí)每月月供是15921.8元，總利息約為273.2萬(wàn)元。而貸款年限縮短到25年后，每月月供為17363.3元，總利息約為221萬(wàn)元。盡管利息少了，可每月月供增加了1441.5元。
另外，為打擊企圖以企業(yè)名義購(gòu)房鉆限購(gòu)政策空子、投機(jī)炒房等，《通知》還明確已購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。
加快20萬(wàn)套在途商品房入市
市住建委表示，除了新增土地供應(yīng)外，還將督促已拿地未開(kāi)工或已開(kāi)工未入市的在途商品房加快進(jìn)度。
“商品住宅的庫(kù)存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒(méi)賣出的房子，還包括拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未銷售的房源。”該位負(fù)責(zé)人表示，由于這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)最近的，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響也最大。初步統(tǒng)計(jì)，1300萬(wàn)平方米已拿地未開(kāi)工的項(xiàng)目，以及950萬(wàn)平方米已開(kāi)工未入市的項(xiàng)目，能有20萬(wàn)套左右的房源，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。
同時(shí)，在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)上，也將繼續(xù)嚴(yán)控商品住房申報(bào)價(jià)格，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書，屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
配合此次新政，市住建委近期還將會(huì)同房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作聯(lián)席會(huì)各成員單位，加大聯(lián)合執(zhí)法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息等違法違規(guī)行為。
一季度完成自住房全年六成供地
“為進(jìn)一步滿足本市居民基本住房需求、改善居住條件，今年以來(lái)市規(guī)劃國(guó)土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，加快土地供應(yīng)節(jié)奏。”市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2017年至今，本市土地市場(chǎng)已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期供應(yīng)量的.7.3倍。
“近期，我們還將推出商品住宅用地52公頃，其中自住型商品住房用地44公頃。屆時(shí)，一季度可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的60%。”后續(xù)土地供應(yīng)力度也不會(huì)減弱，三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是2016年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。同時(shí)，還將加大土地儲(chǔ)備力度。
專家觀點(diǎn)
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)
“恐慌入市”情緒將緩解
2017年春節(jié)后，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。由于市場(chǎng)可售庫(kù)存和可簽庫(kù)存都持續(xù)下降，市場(chǎng)上恐慌入市情緒較為嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲的壓力比較大，2月份北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.6%。在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，北京市政府相關(guān)部門針對(duì)不同需求，采取有效措施，有利于緩解市場(chǎng)緊張情緒，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲壓力。
約1萬(wàn)單在途交易影響最大
考慮到目前北京二手房市場(chǎng)上70%以上為換房群體，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套標(biāo)準(zhǔn)，有過(guò)貸款記錄的換房群體“先賣后買”也被界定為二套，首付門檻的大幅增加可能帶來(lái)滿足首付的群體占比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體，保守估計(jì)整個(gè)北京二手房市場(chǎng)約有1萬(wàn)單左右，這部分購(gòu)房人可能面臨后期違約的風(fēng)險(xiǎn)。
二套首付比例最高將提至9成
在“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)下，市場(chǎng)上大部分交易都為二套，且非普住宅占比不低，這種情況下，非普住宅按照8成首付原則，加上評(píng)估價(jià)要比實(shí)際成交價(jià)低，一般是成交價(jià)的70%至80%，可貸款額度更低。照此計(jì)算，實(shí)際首付將接近9成，大大降低了杠桿。以換房者要換總價(jià)為800萬(wàn)元非普住宅為例，新政前如果先賣再買，首付416萬(wàn)元，新政后則要672萬(wàn)元，首付增加256萬(wàn)元。
二手房市場(chǎng)或出現(xiàn)量?jī)r(jià)均降
2013年4月北京曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，結(jié)束了北京連續(xù)13個(gè)月市場(chǎng)上行的態(tài)勢(shì)，當(dāng)月價(jià)格出現(xiàn)2.1%的下跌，隨后漲幅較前期收窄，直至2013年年底流動(dòng)性的收緊，在成交量出現(xiàn)了連續(xù)近10個(gè)月的萎縮后價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回調(diào)，2014年9月二手房均價(jià)較5月下跌12.8%。
參考過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和上海、深圳的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯減少，價(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄乃至回落。
以上便是北京認(rèn)房認(rèn)貸政策2017的全部?jī)?nèi)容了，感謝您的閱讀。
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