房地產論文（必備15篇）
在平平淡淡的日常中，大家都嘗試過寫論文吧，借助論文可以達到探討問題進行學術研究的目的。寫起論文來就毫無頭緒？下面是小編精心整理的房地產論文，希望對大家有所幫助。
房地產論文1
1我國工程項目采購管理存在的現狀
對于我國工程項目來說，由于工程項目的不同，采購流程也具有差異性，主要在采購的方式、采購的來源以及采購的對象等細節(jié)上表現出來。從整體來說，采購流程如下：
�。�1）完成項目施工方案設計后，房地產企業(yè)的材料員要按照項目的進度計劃和材料的清單，對總計劃以及分計劃的采購部門進行材料需求的制定。
（2）采購員要按照材料的計劃，采取議標或者公開招標的方式來確定材料的供應商。
�。�3）在供應商確定后，房地產企業(yè)要與供應商進行采購合同的簽訂，根據合同的內容，要提醒供應商及時的交貨。另外，當貨運送到工地后，就需要房地產企業(yè)派代表或者專業(yè)的工作人員同監(jiān)理工程人員對貨物的質量、數量進行驗收工作。
�。�4）在確保貨物合格后，供應商就要求買方開具發(fā)票并付款。
2傳統(tǒng)采購管理模式的特點、缺點
�。�1）典型的非對稱信息。對于傳統(tǒng)采購管理來說，首先考慮的就是選擇供應商的問題。一般情況下，在進行采購時，需要在多個競爭性的供應商中選擇最好的供應商。同時還要求采購方要保留部分的信息，供應商獲得的信息量越多，競爭的機會就越多，這樣以來對采購方就不公平。
�。�2）質量驗收檢驗的控制難度大。傳統(tǒng)的采購模式，只能使用事后把關的措施對質量和交貨期進行有效的控制。質量的驗收檢驗是采購部門事后把關的重要工作，并且控制存在一定的難度。
�。�3）供需關系競爭大于合作。就傳統(tǒng)的采購模式而言，雙方的關系則是臨時、短期的合作關系，競爭大于合作關系。在進行公開招標時，較多供應商是降低投標的價格而中標。供應商為了短暫的利益，就會致使產品質量進行一定的降低，更為嚴重的是供應商利用市場的突變以及采購方存在的困難來實施要挾行為。
�。�4）采購周期長以及響應用戶需求能力遲鈍。由于采購需要通過計劃收集以及公開招標等過程，所以，采購的周期較長。另外，雙方的合作較為短暫，若存在材料的增加以及減少現象，供應商不一定按照采購方的實際需求進行供貨，則是根據合同進行供貨，在一定程度上就會要求對方增加費用，使供應方得到更多的談判籌碼，這樣就會對項目的工期產生嚴重的影響。
3供應鏈工程項目采購管理的策略
采購管理作為工程項目管理中的一部分，工程項目供應鏈制約著采購管理，然而工程項目供應鏈包括工程項目內部供應鏈、外部供應鏈。在個性化、多樣化的市場中，采購管理要與多變、復雜的供應市場之間建立一種協(xié)調的物流供應渠道，這樣以來就可以及時的進行貨物的供應，以此滿足客戶的需要。對于采購管理來說，則戰(zhàn)略層面的采購管理是工程項目供應鏈采購管理在進行外部資源管理的.過程中，企業(yè)要考慮供應商的選擇以及戰(zhàn)略伙伴關系的因素，從而可以解決采購技術存在的問題，以此來滿足采購供應的要求，另外，要禁止只是為了滿足生產的供應而尋找戰(zhàn)略伙伴。對于戰(zhàn)略層面的采購管理來說，主要有以下幾個內容：
�。�1）材料資源的集成。目前，隨著科學技術的進步，市場的激烈競爭以及需求的多樣化，房地產企業(yè)要以自身的資源能力在市場的競爭中很難的進行生存，因此，就要求工程項目采購管理對資源進行集成，通過采用外部資源來增加市場的競爭。
�。�2）信息的集成、共享。對于采購管理來說，信息的集成、共享是實施供應鏈管理的重要因素。由于供應商對市場的控制，房地產企業(yè)只有通過信息的集成和共享，才可以對市場需求的變化做出較迅速的反應，及時的發(fā)現市場存在的規(guī)律，從而確保企業(yè)的利益。
�。�3）提高房地產企業(yè)的業(yè)務能力。提高房地產企業(yè)的競爭力，可以通過提高房地產企業(yè)的核心業(yè)務能力來完成，對核心業(yè)務進行培養(yǎng)和開拓。
4供應鏈工程項目采購管理的措施
�。�1）與供應商建立戰(zhàn)略合作伙伴的關系。在供應鏈工程項目采購管理的基礎上，與供應商建立戰(zhàn)略伙伴合作關系，這樣以來房地產企業(yè)和供應商就會實現信息的共享、風險的共擔以及共同獲得利益等。對于戰(zhàn)略合作伙伴的關系來說，則要求雙方之間相互信任以及合作。所以，就可以體現出房地產企業(yè)工程項目與外部的資源進行集成和優(yōu)化的特點。戰(zhàn)略合作伙伴關系對采購管理兩者的作用主要有以下幾個方面：
1）供應商。建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，對整體的供應鏈采購管理增加責任感以及利益的共享，對未來需求具有預見和控制能力。與此同時，建立長期的合作伙伴關系可以確保供應方案設計的穩(wěn)定性。
2）采購企業(yè)。建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，不僅可以使企業(yè)對采購管理進行更好的控制，還可以滿足采購的需求，使不必要的產品檢查得以有效的消除和減少。
�。�2）維護好合作伙伴關系。就供應鏈上的房地產企業(yè)而言，基本上經濟都是獨立的。由于一些利益和機會的誘惑，房地產企業(yè)可能會隱瞞一些信息，這樣就會導致雙方的戰(zhàn)略合作關系產生破壞的影響，就會破壞對方的經濟利益。所以，采購管理要集中在雙方互相合作關系的維護方面。
5結束語
對于房地產企業(yè)來說，供應鏈的工程項目采購管理是一種較新的形式，研究方法和理論還不夠完善，仍需要進一步的改善和修正。但是，在很大的程度上，可以提高房地產企業(yè)的競爭能力，還可以節(jié)約采購的成本。除此之外，還體現了供應鏈工程項目采購管理的價值所在。
房地產論文2
一、房地產企業(yè)的稅務風險分析
現代企業(yè)全面風險管理理論認為，任何企業(yè)都存在管理上的風險，企業(yè)經營的風險苗頭和最終成果都會通過財務和資金形態(tài)體現出來。所以，財務管理自始至終都是企業(yè)全面風險管理的晴雨表。而稅務風險又是財務風險的重要組成部分，作為房地產企業(yè)的稅務專員重視稅務風險的管理和防范是我們義不容辭的責任。筆者認為，稅務風險體現在稅務會計對《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學習和理解不透，在稅種上會因為應納稅而未納、在稅款上會因為沒有足額繳納而被稅務稽查發(fā)現后給予處罰。另一方面是因為對稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負擔。因為沒享受優(yōu)惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業(yè)的財務損失還會造成企業(yè)聲譽受損。另外就是存在認識誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發(fā)票會相應減少稅收，購房人也許現在無所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時問題就會暴露無遺，從而形成了稅務風險。稅務風險究其原因一是稅務會計的人員素質、風險管理意識和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務流程環(huán)節(jié)的`涉稅控制、稅務內控監(jiān)督不嚴等等。
二、企業(yè)稅務風險的防范
1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執(zhí)行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發(fā)銷售的全過程，實現對企業(yè)稅務風險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務會計人員素質的培養(yǎng)。加強稅收法律法規(guī)和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。
4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業(yè)實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務會計，建立稅務核算體系
針對稅收管理的越發(fā)嚴格和越發(fā)精細化，要求企業(yè)的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統(tǒng)。
1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業(yè)應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業(yè)經營過程中的每一筆經濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業(yè)各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業(yè)的稅收負擔最小化，維護企業(yè)的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃是會計方法適當的選擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務
企業(yè)應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發(fā)現錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢查重點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現的問題消滅在自查階段。
3．由于企業(yè)習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現問題，此時不排除聘請專業(yè)的稅務師事務所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規(guī)范納稅業(yè)務。
五、構建和諧稅企關系
企業(yè)要與稅務機關建立順暢的溝通互動機制。除了聘請稅務征管人員對企業(yè)提供日常的涉稅咨詢和幫助外，還應定期舉辦稅收政策輔導班，由稅務專家重點講解房地產業(yè)收入的認定、稅前扣除項目及扣除標準、會計制度與稅收政策差異及處理辦法、預售收入預征所得稅的有關規(guī)定等，以全面提高涉稅人員的工作能力。企業(yè)主管領導和稅務會計也要經常到稅務機關登門求教，熟悉和了解征收管理環(huán)節(jié)的具體辦稅工作流程、征管特點；經常與稅務機關保持友好聯系，定期進行信息傳遞和交換，實現信息溝通的快速、高效，構建和諧的稅企關系。
房地產論文3
房地產行業(yè)是社會經濟發(fā)展過程中必不可少的一個行業(yè)，也是與人們生活質量與水平密切相關的行業(yè)之一，更是國民經濟發(fā)展的支柱型產業(yè)。按照當前的情況來說，我國的房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房價的一路走高，使得政府分布了許多限制房價的政策，這對于房地產行業(yè)的經濟利益起到了限制作用，也使得房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產行業(yè)的利潤空間不斷縮小，但與經濟利益相關的風險卻沒有減少。在行業(yè)競爭不斷激烈的今天，房地產企業(yè)要想實現自身競爭實力的提高，就要對財務成本進行有效控制，加強財務成本管理的力度，從源頭上進行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產財務成本管理問題及對策作為研究對象是有一定的社會經濟意義的。
1 房地產財務成本管理問題分析
在我國社會經濟不斷發(fā)展的今天，不同房地產行業(yè)公司之間的競爭程度也提高，在這些房地產公司之之中，如何加強成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問題，這引起了房地產行業(yè)相關人士的高度重視。下面，我們就來對房地產財務成本管理存在問題進行簡要的分析：
1.1 財務成本管理重視力度不足
我國的一些房地產企業(yè)的管理者沒有給予財務成本管理工作重視，管理意識較低，沒有利用正確的態(tài)度來對待財務成本管理問題。雖然一些房地產企業(yè)管理關注的財務成本管理，但沒有重視財務成本管理的.實際實施。按照相關的數據顯示，建筑企業(yè)大部分的財務成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設計階段，但實際上財務人員對于建筑工程的施工成本控制管理工作沒有進行落實。還有一些財務人員認為只有建筑施工的材料以及機械設備才是財務成本管理的重點，所以對其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產企業(yè)的相關部門以及財務工作人員沒有對財務成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財務成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產企業(yè)的負責人以及財務成本管理相關部門的工作人員加強對財務成本管理工作的重視，才能使財務成本管理工作合理性得到提高。
1.2 財務成本管理體系不健全
一部分房地產企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標與方向不盡相符，這對于房地產財務成本管理工作的具體實施有著阻礙作有和，許多房地產企業(yè)的財務管理制度都不盡健全，這是一個企業(yè)的財務成本管理粗放的重要原因。對于那些具有較全面的財務管理制度的房地產企業(yè)，其制度大多流于形式，沒有對企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導致房地產企業(yè)財務成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個崗位的責任不明確，科學度較低，財務管理與成本管理的責任不明，獎懲力度不足，都會影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質量。其次，房地產企業(yè)財務成本管理的方法過于傳統(tǒng)，不能跟上時代的步伐，使得房地產企業(yè)的財務成本管理效率下降。
1.3 建筑工程的預結算管理不足
工程預結算對于房地產財務成本管理工作有著直接的影響，工程預結算工作的不足會影響到房地產財務成本管理。首先，工程的預結算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經不能對工程的預結算工作的真實性與準確性進行保證，繁瑣的計算會影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項目管理中的不足，會得建筑的施工與設計等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預結算款大幅度提升，影響到房地產企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預結算問題上弄虛作假，使預算高出實際花費很多，不利于房地產企業(yè)未來的發(fā)展。
2 房地產財務成本管理對策分析
面對房地產財務成本管理的許多問題，房地產企業(yè)的管理越來越意識到企業(yè)成本管理問題是何等重要。下面，我們就來對房地產財務成本管理的對策進行分析：
2.1 建立健全財務成本管理體系
加強房地產財務成本管理體系的建立與健全，對于房地產企業(yè)的發(fā)展來講是極為重要的。加強預算的考核與分析，重視預算的編制與執(zhí)行，建立全面的預算體制是加強房地產企業(yè)財務成本管理的重要內容。首先，要加強三級責任中心在企業(yè)內部的建立，就是在企業(yè)內部建立起成本中心與投資中心、利潤中心，建立起財務預算與項目預算、資金預算的工作，確立內部的年度以及季度成本管理目標。對于已經完成的工作與正在完成中的計劃要進行分層審批與執(zhí)行，加強財務成本管理體系的精細化。其次，在進行預算的編制之時，企業(yè)內部的上級與下級要進行積極的溝通，將每一個責任中心的職責進行明確，制定完善的執(zhí)行標準。企業(yè)內部要以月度為單位進行分析，以季度為單位進行成本管理考核，以年度為單位進行成本管理的總結。只有這樣，房地產企業(yè)的財務成本管理問題才能得到解決。
2.2 加強企業(yè)內部資金管理體系的建立
資金管理體系的建立與健全對于房地產財務成本管理工作效率的促進作用，加強資金的預算管理以及信息化管理，對資金進行科學合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內容。在進行資金的預算管理以及信息化管理之時，企業(yè)的財務成本管理工作人員要對企業(yè)內資金的收支以及納入情況進行準確的把握，將每日的現金流量以及月迤邐的資金預算進行核對，將日常管理工作與年度財務管理工作進行結合。另外，房地產財務管理工作者應該以網上電子銀行以及相關的財務核算系統(tǒng)為基礎，建立起一個符合企業(yè)財務管理工作實際的資金預算控制與結算控制、決策控制，使房地產財務成本管理工作的全程預警體系。
2.3 對企業(yè)的財務管理體系進行升級
加強財務管理制度的改革和推廣，是對企業(yè)財務會計制度和財務費用審計制度的提高。第一，房地產企業(yè)管理者應該對財務成本管理每一個層次的人員進行授權，只有財務成本管理相關具有合理的權利，才能對成本費用的支付以及資金合同的評審進行合理飄轉。第二，要對每一個會計主體的財務數據進行有效的記錄與科學的收集，使成本管理人員的結賬以及報表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會計的科目設置與造價會計的科目設置相一致。第三，要將全面的預算體系與核算體系進行結合，使每一個會計主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財務管理系統(tǒng)升級是房地產企業(yè)的財務成本管理解決的關鍵，也是關鍵一環(huán)。
3 結 語
綜上所述，房地產行業(yè)的發(fā)展是社會和經濟發(fā)展的重要基礎，加強對房地產行業(yè)的發(fā)展，對提高社會和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產財務成本管理工作是房地產管理工作的重要內容，筆者從房地產財務成本管理存在問題進行分析，提出幾點優(yōu)化對策。希望以此引起房地產企業(yè)管理者對于財務成本管理工作的重視，加強成本管理力度，促進房地產企業(yè)的成本管理質量提高，為房地產財務安全提供一個有力的保障，為社會和諧發(fā)展服務。
參考文獻：
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房地產論文4
房地產是中國經濟的晴雨表，自20xx年以來，中國經濟的發(fā)展所展現出來的繁榮，都與房地產息息相關，無論是從財富的創(chuàng)造能力來看，還是從資源的流動性來看，中國的房地產經濟都將在近年悄悄完成筑頂的過程，并為接下來的墜落積聚能量。也許因為一些重大因素導致房地產市場變動的時間會和預期的不同，提前也好，推遲也罷，這場變更都是不可避免的。接下來，筆者就將從房地產的起源、經歷的變更、發(fā)展過程中的問題以及解決問題的措施這幾個方面來介紹分析。
對于我國目前的房地產行業(yè)的發(fā)展來說，它不僅僅在經濟環(huán)境中占據一個很大的地位，它更加在我們的社會環(huán)境中有著重要的影響。首先我們來看看房地產行業(yè)經濟的起源。
一、房地產行業(yè)的最初起源
我國房地產經濟的起源和發(fā)展可謂是從古就有，房地產經濟一開始的發(fā)展是房地產經紀，房地產經濟起源與唐朝，唐朝的絲綢之路打開了貿易的大門，也為房地產經紀人提供了便利，在唐朝，房地產經紀人又叫“房牙子”，從事的是比較早的一種土地貿易行為，也是我們房地產經濟的最初起源和發(fā)展。
二、房地產市場的變更
我國房地產市場自起步至今也就十多年的時間，這段時間內，即使受著國家宏觀經濟環(huán)境的變動和國家調控政策的影響，我國的房價也依然保持著階梯式的上升狀態(tài)。我們可以把其發(fā)展分為以下幾個階段：
第一個階段：1998年～20xx年，這是中國房地產的起步階段。在這期間，買房以自住為主，房價上漲較為緩慢。
第二個階段：20xx年～20xx年，這是房地產市場的上漲期。經濟的發(fā)展，國家相關政策的出臺刺激了這一時期的住房消費。
第三個階段：20xx年～20xx年，在這期間國家出臺了取消房貸優(yōu)惠政策加強房地產稅收的管理等一系列抑制樓市的政策，房地產市場也進入了一個相持的階段，上漲速度變緩，但是仍然保持著上漲的趨勢。
第四個階段：20xx年～20xx年，各行業(yè)的資金涌入房地產行業(yè)，房價屢創(chuàng)新高，地王頻現。這一時期外地炒房團興風作浪，尤其以溫州最為活躍，開發(fā)商更是出現隨意定價的情況，人有多大膽，房價就有多高。
第五個階段：20xx年～20xx年，樓市再次進入相持階段，部分城市20xx年的房價與20xx年相比，甚至還出現了小幅度的回落。
第六個階段：20xx年～20xx年，樓市又重新步入一個高漲期，這個時期里，全國的樓市漲聲一片，不少城市的高端住宅甚至出現天價。
第七個階段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上調存款準備金率，全國房地產市場在全方位的限制性環(huán)境中生長，到了20xx年，房地產市場在剛需的推動下緩慢的復蘇，在20xx年4月份達到較高水平，后來受市場降溫的影響，房價漲幅開始下降。
三、解決房地產行業(yè)在經濟發(fā)展過程中出現的問題的具體措施
1.加強房地產規(guī)劃的“三性”原則。所謂的房地產規(guī)劃的“三性”原則，即科學性、有效性、可持續(xù)發(fā)展性�？茖W性是指我們對于房地產的規(guī)劃要科學合理，并且是有著一定的專業(yè)技術和理論依據來支撐的`;有效性是指我們的規(guī)劃結果應該是有效的，不能花費大量的人力、物力、財力去做無用功，要確確實實的對社會有著一定的貢獻以及影響;可持續(xù)發(fā)展性是指我們的規(guī)劃不能只強調我們現在的需求，更加重要的是我們對于未來的一個持續(xù)性的發(fā)展，保障未來我們能夠有足夠的資源去發(fā)展。
2.對土地資源進行一定的保護。房地產行業(yè)的發(fā)展就離不開土地資源的使用，對于我們國家的土地資源來說，用一點少一點，房地產的開發(fā)需要土地的支持，土地資源又是社會發(fā)展和農業(yè)進步的必需品，目前社會有許多房地產開發(fā)商閑置土地，浪費資源，既沒有合理的利用土地，有沒有有效的發(fā)展房地產，反而使得我們的經濟遭受一定的損失。因此，在現代社會的房地產建設中，我們更加要對土地資源進行合理的開發(fā)以及使用，保護土地，維護我們生活的環(huán)境。
3.建立完善的管理機構，保障管理的可行性
一個行業(yè)的興起和發(fā)展與我們對于這個行業(yè)投入的精力以及對于這個行業(yè)實施的管理都有著一定的關系，房地產行業(yè)也不例外，在我們現代經濟發(fā)展的腳步之下，我們的房地產行業(yè)占據的比重也在逐步的增加，這就要求我們必須要建立完善的管理系統(tǒng)，從內到外，從內部管理系統(tǒng)到外部的發(fā)展情況都符合社會發(fā)展的需求，我們的房地產行業(yè)的發(fā)展才能真正的發(fā)揮出它的作用。
4.加強市場的監(jiān)管能力以及宏觀調控作用
國外發(fā)達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產貸款比例的70%左右，而我國的消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行都不足10%，由此可見兩者之間的差距，原因就是我們缺乏一個很好的市場監(jiān)管能力，對房地產行業(yè)沒有一個系統(tǒng)的調控以及引導，這也就導致了一系列房地產問題的出現，造成社會經濟的重大損失。
四、未來我國的房地產行業(yè)將會如何發(fā)展
中國房地產的脆弱和危險之處在于，只要人們對房價持續(xù)上漲的預期發(fā)生動搖，危機就會立刻暴露出來。未來中國房價的下跌應該首先從四線和三線城市開始，道理非常簡單，他們一直都是人口，資源的流出方。事實上，從20xx年開始，不少大型開發(fā)商從三，四線城市撤離，回歸一，二線城市，同時，投資房地產資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。隨著時間的推移，越來越多的人將越來越清楚的一個趨勢是：四線和三線城市的房價率先下跌，帶動二線城市的房價下跌，最后下跌的浪潮擴散到一線城市，導致房價的全線下跌。因此，中國現在更應該關注的不是如何維持高房價，而是拿出勇氣接受房地產的一次硬著陸，把中國整個社會的運行成本和民眾的住房成本降下來。當務之急，是竭力扶持以制造業(yè)為核心的實體經濟。
五、結語
在人口因素發(fā)生巨變的大背景下，生產者人數下降的大轉折下，實體經濟持續(xù)衰退的情況下，中國的房價卻一直愛高速累積新的泡沫。當下，踏踏實實做實業(yè)的人在減少，投機的人在增多，而任何一個社會的財富創(chuàng)造都不能離開實業(yè)，最終都要以實業(yè)為基礎。因此，我國的房地產事業(yè)的發(fā)展更是需要我們社會各方人員的共同努力，而且需要考慮各個方面的因素，盡量做到在發(fā)展中保平穩(wěn)，在平穩(wěn)中求突破。
房地產論文5
(一)利用工程承包合同進行納稅統(tǒng)籌
利用工程承包合同進行納稅統(tǒng)籌的方法是按照建設單位與工程承包公司之間簽訂的工程承包合同進行具體操作，如果雙方簽訂了工程承包合同，就按照國家規(guī)定的.建筑業(yè)3%的稅率進行納稅。反之，就適用服務行業(yè)5%的稅率納稅。由于兩種操作方式之間的稅率相差較大，給納稅籌劃者留下可操作空間，按照《營業(yè)稅暫行條例》的相關規(guī)定，如果建設單位與工程承包公司之間沒有簽訂工程承包合同，只負責后期工程組織，則工程承包公司就需按照服務行業(yè)5%的稅率進行納稅，反之，無論工程承包公司是否實際進行了項日建設，都需要按照建筑業(yè)3%的稅率進行納稅申報。
(二)利用代收費用進行納稅統(tǒng)籌
《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，房地產公司的營業(yè)額包括其房屋出售價款和經營過程中所收取的代收費用、手續(xù)費等。物業(yè)管理企業(yè)可以代替房地產企業(yè)收取相關費用，這部分費用并不納人企業(yè)營業(yè)額，而且，政府為了促進物業(yè)企業(yè)發(fā)展，還出臺了一系列的稅收減免優(yōu)惠政策，如物業(yè)企業(yè)為有關企業(yè)代收的費用不計人營業(yè)額，只對其代收手續(xù)費進行營業(yè)稅征收。根據上述規(guī)定，房地產公司可在企業(yè)內部成立物業(yè)公司，將價外費用的收取交由下屬物業(yè)公司負責，如物業(yè)管理費，并由物業(yè)公司開具發(fā)票。
房地產論文6
一、解決房地產企業(yè)成本核算問題的對策
(一)明確成本核算對象
在明確成本合算的對象時，必須充分考慮開發(fā)工程的地點、結構、裝修、用途、施工隊伍等多種因素，合理的歸集和分配費用來確定費用承擔者。必須要以每一獨立編制的設計概（預）算或獨立的施工圖中所列的單項開發(fā)工程進行成本核算；如果是屬于結構類型大致相同的群體性開發(fā)項目，并且在同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、由同一施工隊施工，可以合并成為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、建設工期較長的工程，可以結合經濟責任制的原則，按開發(fā)項目的區(qū)域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個工程項目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設計上也會不同，進而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進行單獨核算，就會導致成本在各功能區(qū)上平均化，使得成本與收入不能配比。
(二)準確地歸集和分配成本的費用
一般而言，房地產工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進行分配，接著間接地進行成本費用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產企業(yè)的發(fā)展，也降低了問題的發(fā)生率。對于基礎設施費用的處理，可以先按照基礎設施費用的發(fā)生原因并結合一定的規(guī)則進行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費、土地拆遷補償費等各項成本費用的處理必須按照土地的實際面積來處理，給予合適的補償費用，盡可能從企業(yè)的角度出發(fā)，但是要保障土地所有者的相關權益，充分考慮分配的成本在企業(yè)核算范圍之內的承受能力。
(三)合理設置會計科目和會計賬簿
會計科目的劃分是進行會計賬簿核算的前提。房地產企業(yè)中的各項成本，必須事先經過嚴密地考察，認真審查之后確定相應的會計科目。只有會計科目設置的準確，會計賬簿才有意義。對于開發(fā)成本項目，與此有關的科目不宜設置太多，對于發(fā)生次數較少的成本費用，尤其是單筆發(fā)生的費用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費用的`處理。如果發(fā)生的金額較大，并且總是經常性的發(fā)生，對于這種情況應該單獨設置會計科目，避免在后期的處理過程中產生更多不必要的問題。
二、借款費用處理中遇到的問題
在房地產中發(fā)生的借款費用，一般都是企業(yè)為了經營活動需要承擔的與借入資金相關的利息費用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產生的各類利息一般都是與債券相關折價和溢價攤銷等費用、借款時發(fā)生的輔助費用有關。但是如果這些產生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個房地產工程的正常收益。在《企業(yè)會計準則—借款費用》規(guī)定,“因專門借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額,在符合本準則規(guī)定的資本化條件的情況下,應當予以資本化。”從這條準則中我們可以知道與房地產開發(fā)過程有關的借款費用并沒有涉及在準則范圍之內，因此要做好借款費用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產的開發(fā)中，開發(fā)周期比較長、運營的資本比較大，風險也大，如果將開發(fā)過程中的借款費用直接計入當期損益，那么開發(fā)成本必然會受到影響，開發(fā)成本的核算就不準確。
三、借款費用處理的建議
對于房地產開發(fā)過程中的借款費用處理，應將其資本化處理。對于開發(fā)過程中產生的借款，借款的原因必然與開發(fā)過程中的某種項目有著必然的聯系，是由于某種項目而發(fā)生的借款，因此借款費用也可也作為項目成本的間接費用。對于借款費用的具體處理方法，以下將具體分析。
(一)確定借款資本化的開始時間
對于開發(fā)過程中產生的每一筆借款費用，都應該由相關人員記錄好，這樣在后續(xù)的處理時可以做到有據可循。如果應用于房地產開發(fā)的土地，是為了特定的房產項目而使用的，此時發(fā)生的借款費用應將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項目進行開發(fā)，并且將其應用于后續(xù)的構建、準備活動，與后期的施工活動是一樣的，這期間產生的借款費用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項目而使用的，那么由此而產生的借款費用不應該將其納入資本化資產范圍。例如獲取的土地并不為了經營活動，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產生的借款費用則不能采用資本化的方式處理。
(二)多個項目借款費用資本化分攤
在房地產的開發(fā)過程中，開發(fā)的項目往往不止一個，經常性地涉及到很多的項目。對于這些不同項目的借款費用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進行分配。當開發(fā)過程中同時開發(fā)多個項目，與此有關的借款費用也是迅速增加，為了進一步提高資金的使用效率，對于每一個項目的借款費用都要進行合理分配。面對實際情況，每一個項目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費用與項目支出之間存在較大的交叉現象，對于這種情況，多個項目之間之間進行借款費用的分攤必然會影響到整體的會計損益，進而影響到房地產企業(yè)的經濟效益。在現有的情況下，我們應該按照每一期的實際支出比例將一定時期內所發(fā)生的利息進行分攤，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時也能夠體現出利息分攤與資金使用相配比的原則。
四、結束語
現如今，各行各業(yè)之間的競爭日益激烈，房地產市場的競爭也一樣。做好房地產開發(fā)過程的成本核算，明確成本核算的對象，及時處理好在開發(fā)過程中產生的各項借款費用，是提高房地產企業(yè)競爭力的重要手段。
房地產論文7
1當前房地產管理信息化建設中存在的問題
1.1信息化建設意識淡薄。意識是人類特有的行為導向之一。它極大的影響著人類工作水平和認識。存信息化建設中。信息意識的.單薄必然會影響到整個建設進度和建設進程一方面。房地產管理工作領導人通常豆?jié){重點置放在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展方面。通過優(yōu)化資源、完善配置等手段來進行信息化建設和促進。并且對管理內容進行全方位了解只有在這種條件下。我們才能從根本上實現信息化建設要求。達到優(yōu)化資源配置的目的。
1.2信息化建設孤島現象。“孤島”，即呈現分散狀、相互之間缺乏密切聯系的區(qū)域性網絡�！肮聧u”現象是信息化建設進程中必須要經歷但更應跨越的過程。我國地域廣闊。各區(qū)域之間發(fā)展極不平衡。各級地方房地產管理部門在信息化建設方面也存在明顯的差異性。這也為構建覆蓋全國的房地產管理平臺設置了重重障礙
2推進房地產管理信息化建設的必要性
所渭的房地產管理信息化主要指的是為了提高房地管理質量。有關管理部門通過引進先進技術和策略來對房地產管理措施進行信息化處理的一種工作途徑這種管理工作改革委政府管理部門、房地產開發(fā)企業(yè)以及廣大群眾提供了更加全面、及時、準確的信息支持和服務，為數字化、網絡化和智能化技術發(fā)展做出了重要貢獻一直以來。我同房地產管理工作普遍采用人為管理方式。這種管理方式在過去經濟發(fā)展中取得了一定的成績。但是由于工作人員自身素質、專業(yè)知識的影響經常會產生一些誤差，給整個行業(yè)發(fā)展產生影響尤其是在近幾年。隨著社會經濟的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)呈現出繁榮、高速、穩(wěn)定的.發(fā)展態(tài)勢。各房地產資源分布較為廣泛、規(guī)模較大。使得房地產管理策略變更頻繁。給整個管理作開展帶來困擾�；诖耍瑢崿F房地產管理信息化建設已成必然。是未來社會經濟發(fā)展的主要趨勢。信息技術作為當今科學技術中最先進的技術成果。它在房地產中的運用能有效地提高房地產管理質量和效率。為全面推動房地產事業(yè)發(fā)展做出了積極貢獻在近幾年的發(fā)展中。房地產管理工作信息化建設有效的將各種資源進行了整合。搭建起了政府、社會與企業(yè)之間的信息溝通橋梁。從根本實現了信息共享、公開和透明要求，為房地產行業(yè)的規(guī)范、科學、法制發(fā)展做出了積極貢獻。
3信息化建設的對策
3.1在信息制度和人才培養(yǎng)方面。首先，要提高從業(yè)人員的信息化發(fā)展的意識，提高人們應用信息技術手段來節(jié)約大量復雜數據問題的思想觀念，樹立員工終身學習的學習態(tài)度，這些可以經由企業(yè)文化的方式來展開工作。然后，關于房地產企業(yè)的信息制度建設，一定要保證信息技術在工作中應用的合理性和科學性，從而保證數據信息的安全和穩(wěn)定。還要加強完善信息標準化的規(guī)章制定，建立信息化標準體系，尋求適合我國房地產行業(yè)發(fā)展的方案和途徑。在專業(yè)技術人才使用方面，應該不斷吸收和引進適合房地產發(fā)展的有用人才，不斷注重人才隊伍培養(yǎng)，加強人才培養(yǎng)力度，引進有工作經驗和培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神的技術型人才。還要建立人才培訓機構，加快信息化知識的普及和加強技術交流合作，不斷的學習外國的先進的信息技術方法，取長補短，為我國房地產信息化建設提供有利保障。
3.2在房地產制度和管理方面。首先，政府應該對房地產信息化的發(fā)展給予大力的支持，不斷完善我國房地產市場規(guī)范制度和提高對各個企業(yè)的管理能力，要不斷改進和完善我國房地產的基本規(guī)章制度，建立完善的房地產法律體系。我國已經進入信息化社會，然而我國的信息技術還不夠成熟，網絡基礎比較薄弱，沒有形成完善的系統(tǒng)，需要政府的科學指導。根據我國房地產的發(fā)展現狀，加強信息化建設指導力度，避免房地產開發(fā)的盲目性和資源浪費，減少不必要的經濟損失。
3.3建立信息化基礎設施。房地產企業(yè)信息化建設，需要以計算機等科學技術和硬件基礎設施作為保障，以及需要對信息技術基礎設備不斷的更新和引進一些國外先進的基礎設備，來有效解決我國基礎設備落后的現象。實現我國房地產信息化的.建設，就要建立網絡交流平臺，采取有效的措施讓一些數據能夠在各個職能部門得到共享，從而實現信息和數據的共享和快速查詢，提高了信息的傳播速度。
綜上所述，房地產企業(yè)是我國的重要經濟建設的組成部分，在其飛速發(fā)展中也出現了業(yè)務量增大的趨勢，這就和一線的信息工作人員的處理能力之間出現了矛盾。對此進行了分析，其主要問題出在該行業(yè)對信息化建設的力度不夠，對于電子計算機和網絡技術的應用的觀念非常淡薄。在市場經濟和全球經濟一體化的態(tài)勢下，信息技術是進行各個企業(yè)單位以及個人和企業(yè)之間建立溝通的主要手段，所以在房地產的管理上面應用信息技術是時代發(fā)展的需要，也是企業(yè)在激烈的市場競爭中立足的需要。對于該行業(yè)的信息化建設進程中，主要工作要從四個方面展開，分別是信息制度、人才培訓、企業(yè)管理以及信息化基礎設施建設。
房地產論文8
摘要:房地產經濟作為日前推動我國經濟高速發(fā)展的關鍵所在, 其不僅能夠改善國民的生活質量, 同時也有效帶動起國民經濟穩(wěn)定上升.但因其缺乏科學、合理的管理制度, 所以使其在發(fā)展過程中出現了許多的問題, 亟待解決.對此, 本文主要圍繞房地產經濟管理在我國存在的問題進行了探討分析, 并且通過研究為其提供相應的解決措施, 旨在為相關人員后續(xù)工作提供一些參考意見.
關鍵詞:房地產; 經濟管理; 存在問題; 解決措施;
0 引言
近年來, 我國金融市場的發(fā)展越來越深入, 國民開始越來越重視其健康穩(wěn)定性.而房地產經濟作為我國的支柱性經濟產業(yè), 不僅能夠使國民的經濟水平與物質生活質量得到滿足與提高, 還能夠促進金融市場的發(fā)展成熟度, 使其能夠更加的完善與合理, 并且推動我國社會經濟建設向更高層次發(fā)展.
1 我國房地產經濟管理在發(fā)展中所面臨的主要問題
1.1 不健全的房地產經濟市場
現階段, 房價問題已經成為國民日常關注的焦點問題, 對此, 房地產經濟發(fā)展也愈發(fā)的高漲, 得到了更多國民的關注與重視.但因其發(fā)展過于快速, 尚且有許多的問題沒有進行完善, 沒有充足地考慮到其發(fā)展過程中可能存在的隱患, 使房地產經濟發(fā)展受到嚴重遏制.其具體表現在:房地產經濟的持續(xù)上升, 使越來越多的專業(yè)人士與企業(yè)看到了里面的商機, 導致投資熱情空前高漲, 土地供應無法滿足其過大的需求, 而已經建設完成的居民樓與建筑物價格則一直保持上升的趨勢.這樣雖然可能會使房地產企業(yè)獲得高利潤, 但是對于國民而言, 購房壓力開始成為影響其生活質量與水平的重大問題, 負面影響的增多也使得房地產經濟泡沫現象加劇.其次, 房地產經濟吸引了大量的企業(yè)與專業(yè)人士進行投資與開發(fā), 但是該行業(yè)與經濟市場尚未對房地產這一方面下發(fā)任何管理方面的制度來規(guī)范其發(fā)展方向與行為, 使得其所發(fā)展的環(huán)境還不成熟與完整, 存在各種隱患.而過大的開發(fā)與投資力度也正在沖擊著房地產行業(yè), 使其無法得到完善與健全的管理, 最終影響其進一步發(fā)展.
1.2 我國房地產市場不夠成熟
因為健全的房地產經濟市場, 使得我國土地的供應量嚴重不足, 而土地作為房地產經濟的重要組成部分, 其價格的水平也出現了不斷地更換與提升, 無法正確、客觀地體現出我國土地的真實價格與國民對于土地與房屋的正常需求.同時, 受我國國情限制, 嚴格禁止對國家給予的土地進行自由買賣, 但這也使得大部分地區(qū)的土地價格上升速度明顯加快, 進而導致房價也超出國民正常可以承當的范圍, 使其生活質量嚴重受損.對此, 若仍舊不對房價與房地產經濟市場進行有效的規(guī)范, 最終會導致其因負面影響過大而產生泡沫經濟, 無法得到有效發(fā)展與提高.
1.3 房地產經濟投資效益低且結構不合理
在我國房地產經濟發(fā)展的過程中, 其投資力度與所獲得的效益呈反比.并且投資力度收益過低, 也打擊到了各企業(yè)與投資商的興趣與積極性, 使得房地產無法得到足夠的投資, 使其在經濟增長的過程中突然出現中斷現象, 進而無法得到有效發(fā)展.同時, 我國尚未對房地產經濟的投資做出合理的規(guī)范, 也沒有制定各種規(guī)章制度來嚴格控制房地產經濟投資手段的科學性與正確性, 使得房地產經濟在發(fā)展過程中出現了偏差, 所建造的房屋無法滿足現代國民的需求, 使得房地產經濟發(fā)展處于低迷階段.并且在對房地產價格的波動力度過大, 且較多體現在昂貴、高檔的商品房, 使得國民在購房期間非常少會去考慮此類房屋的需求, 這也成為了阻礙房地產經濟發(fā)展的重要問題, 使其無法達到可持續(xù)發(fā)展這一目的
1.4 未構建健全的房地產管理機制
目前, 雖然我國大力發(fā)展房地產經濟, 但因其處于發(fā)展的初期, 且市場經濟尚未成熟, 所以還沒有構建出一個合理的、健全的房地產經濟管理機制, 導致其無法為房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎, 也無法為其指明未來發(fā)展方向.同時, 管理機制的缺乏也使得房地產經濟企業(yè)沒有可依據的制度來開展工作, 同時企業(yè)對于內部員工的職位分配不合理, 也會使其無法有效的發(fā)展自己的才能, 使得工作的質量大打折扣.沒有制定科學、規(guī)范的制度來明確員工的工作所應承擔的.責任, 獎懲制度的缺乏, 也會降低員工的工作積極性, 工作效率顯著下降, 進而使企業(yè)綜合實力得不到穩(wěn)定上升, 成本支出過多, 造成其經濟效益受損.
2 健全我國房地產經濟發(fā)展相應的措施
2.1 完善我國房地產投資方面的政策
為保證房地產經濟可以合理、有序地開展起來, 可通過加強我國政府或相關部門對房地產投資的管理力度, 使其能夠對自身所存在的問題進行了解與分析.同時, 還可借助其他發(fā)達國家的相關房地產投資政策, 改善、創(chuàng)新與完善我國房地產經濟, 進而不斷地調整經營與投資方式, 找到最佳的房地產經濟經營與投資手段, 并為我國房地產經濟的發(fā)展提供事實依據, 且能夠為其指明發(fā)展的方向, 規(guī)范其經營行為.針對其缺乏科學性的投資方式進行改正, 在發(fā)展前期充分考慮房地產經濟整體的投資力度與現狀, 加強對其規(guī)�；蚪洜I手段變化后的關注程度, 最終達到房地產經濟投資手段與我國經濟發(fā)展一致, 且能夠推動我國社會主義經濟建設發(fā)展.
2.2 建立健全的房地產管理機制
近年來, 雖然我國房地產經濟發(fā)展情況較好, 但其內部市場混亂、無序這一問題仍是困擾其未來可持續(xù)發(fā)展的重要因素.淺顯的處理方式根本無法給予其本質上的改變與創(chuàng)新, 因此為扭轉當前混亂的房地產局勢, 必須要建立健全一個完善的房地產管理機制, 使經濟管理發(fā)揮其導向作用, 來引導房地產行業(yè)向正確的方向去發(fā)展.第一, 可依據當前政府所劃分的區(qū)域來依法進行房地產經濟管理, 明確其監(jiān)督管理的責任.第二, 深化改革財務稅收制度, 使房地產經濟在享受國家政策支持的同時, 通過稅收來嚴格規(guī)范其發(fā)展行為.第三, 政府要根據當前房地產經濟發(fā)展的實際情況, 構建一個可滿足市場預警的體系結構, 依法對房地產經濟經營與增長速度進行密切觀察, 掌握其變化規(guī)律, 以便能夠及時發(fā)現其不正常的波動與調整, 進而做出應對措施.
2.3 加強建設合理的房地產市場法律體系
對于房地產經濟的發(fā)展而言, 若想使其能夠有序地開展工作, 并且有序地運行, 必須加強建設合理的房地產市場法律體系, 來對其經營手段與發(fā)展方向進行明確、規(guī)范與管理, 使其能夠更好地同我國宏觀經濟目標相一致.而建立合理的房地產市場法律體系主要有三個步驟, 其具體為:首先, 國家應根據房地產經濟市場的發(fā)展現狀, 以及其未來發(fā)展的走向與規(guī)律, 給予其科學性強、規(guī)范性好的制度管理, 同時中、低收入家庭可以在此法律體系與國家經濟宏觀調控的背景下, 能夠購買房屋, 且減少其經濟負擔與生活壓力;其次, 針對我國房地產經濟的發(fā)展狀況, 必須充分調動起宏觀調控的作用, 使其可以將涉及到房地產的問題進行合理的解決, 同時使國民購房過程中, 依據相關規(guī)章制度中明確的買房協(xié)議、糾紛以及維權問題等處理方法來進行問題的解決, 使房地產經濟可有序開展.第三, 國家應加強房地產經濟方面法律制度的建立與完善, 使其能夠嚴格把控房地產行業(yè)與經濟市場發(fā)展的方向與規(guī)模變化等, 提高其發(fā)展的穩(wěn)定性與科學有效性.
3 結束語
綜上所述, 房地產經濟作為我國的支柱性經濟產業(yè), 其能夠有效調動起我國社會經濟建設發(fā)展, 并促進其穩(wěn)定上升.但其因市場的不健全與管理制度的缺失而存在發(fā)展性困難, 對此, 必須加強對我國房地產經濟經營方式與投資手段的關注力度, 完善我國房地產投資方面的政策, 建立健全的房地產管理機制, 并且加強建設合理的房地產市場法律體系, 為我國房地產經濟未來的發(fā)展奠定良好的基礎的同時, 也為其提供了良好的事實依據, 進而推進我國房地產市場的成熟與完善, 促進我國社會主義經濟建設可持續(xù)發(fā)展.
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房地產論文9
摘 要：我國房地產行業(yè)已經自房改政策實施并推進以來，逐步成為我國國民經濟發(fā)展中的主導型力量。但是，隨著全球金融危機的重大打擊，房地產行業(yè)正面臨著巨大的生存和發(fā)展危機。其中非常關鍵的一個問題就是其人力資源管理現狀不容樂觀，主要表現為管理觀念落后，人才流失嚴重，激勵機制不健全等。因此，針對這些問題，本文指出我們應該盡快采取相應的改進對策，樹立正確的人才觀念，建立規(guī)范的人力資源管理體制，建立動態(tài)、公平的績效考核體系以及有效的激勵機制，營造以客戶為中心的學習型組織文化氛圍，從而推進新形勢下房地產企業(yè)人力資源管理水平的不斷提高。
關鍵詞：房地產企業(yè);人力資源管理;現狀與問題;改進對策
1、引言
目前隨著我國宏觀調控力度的不斷加大，加之國際金融海嘯的負面威力都大大影響了房地產行業(yè)的發(fā)展前景。當前，我國房地產行業(yè)發(fā)展已經進入了一個困難和瓶頸期，甚至有些中小房地產企業(yè)更是步入了發(fā)展的絕境。有些企業(yè)更是在不充分了解房地產行業(yè)的條件之下就進入到該行業(yè)中來的，因此，他們大大忽略了該行業(yè)發(fā)展中人才開發(fā)的重要性。而事實證明，房地產企業(yè)的人才比其他行業(yè)的人才來的更為復雜。因此，針對這種情況，我們認為，我們有必要盡快采取措施來應對人力資源管理的不利現狀，從而加強房地產企業(yè)的經營管理，保障房地產企業(yè)的生產經營順利進行。
2、當前房地產企業(yè)人力資源管理現狀及存在的問題分析
作為房地產企業(yè)經營管理中的重要組成部分，人力資源管理已經成為房地產企業(yè)能否在激烈的市場競爭中獲得優(yōu)勢的重要手段之一。事實上，自從我國大膽改革經濟體制，由計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，我國的特色社會主義市場經濟已經得到了很大的發(fā)展，而且隨著市場經濟的不斷完善，房地產企業(yè)越來越重視人力資源管理的重要作用。作為人才密集型行業(yè)的房地產來說，其投資額大、風險高、投資回收期長、專業(yè)性強等特點，決定了日益發(fā)展變化的房地產行業(yè)競爭已經不可避免的轉向了人才的競爭。因此，人力資源管理在房地產企業(yè)中的地位也越來越突出。但是，由于國內日益嚴峻的宏觀經濟調控政策頻出，加之國際金融危機的陰霾還未散去，這些都給房地產企業(yè)的發(fā)展造成了巨大的發(fā)展障礙。其中的人力資源管理中的問題尤為突出，具體表現如下：
(1)人員數量眾多，但素質不夠高。當前，房地產行業(yè)的不斷興起，使得很多人涌入到該行業(yè)當中去。但是，其實際發(fā)展過程中無法積累大量綜合型以及專業(yè)化的高素質人才。這是因為房地產企業(yè)往往受到巨額利潤的誘惑而在短期內臨時增加大量的房地產從業(yè)人員，這就造成了這些人才無法真正成為適應房地產企業(yè)發(fā)展的高素質人才，因為他們無法在短期內實現自我素質的快速提高。具體來說，當前房地產企業(yè)高素質人才缺乏的表現為：大部分企業(yè)管理人員都缺少對大形勢的學習，營銷人員也呈現出普遍素質偏低的特點，物業(yè)管理企業(yè)人員素質良莠不齊，我國房地產從業(yè)人員的教育背景不夠好，大部分從業(yè)人員的學歷水平只有大專以下。近年來，隨著國際國內經濟形勢的日益不景氣，房地產企業(yè)更需要高素質的人才來提高競爭力;
(2)人才流動性大，人才培養(yǎng)不到位。當前，我國房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，已經日益認識到了人才對于企業(yè)的重要性，但是，由于房地產企業(yè)屬于特殊的企業(yè)，其項目運作相對較短，追求快速效益的特點，使這些房地產企業(yè)往往寧愿直接招聘或引進高素質的人才來參與企業(yè)的經營管理，也不愿意花錢來培養(yǎng)所需要的高素質人才。的確，房地產企業(yè)利用這種方式能夠在短期內招到合適的人才，但是，卻并不利于房地產企業(yè)培養(yǎng)長久的人才，往往容易導致從業(yè)人員的心理不平衡，從而造成大量人才的流失。因此，從這個方面來看，房地產企業(yè)這種做法是短視的，從長遠的角度來看，是不利于企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的，房地產企業(yè)應該盡快轉變這種人才使用策略，不僅加大引進人才的力度，更要加大人才培養(yǎng)的力度;
(3)人力資源管理理念落后，手段單一。當前，房地產企業(yè)的人力資源管理工作的主要內容就是審批工資計劃、辦理人事關系、管理人事檔案等方面，這與當前市場經濟發(fā)展的形式顯然具有非常不和諧的地方。事實上，現代人力資源管理的主要內容應該是把人才和人力看作是一項可持續(xù)開發(fā)、管理和利用的資源，而當前的房地產企業(yè)人力資源管理理念顯然與這種先進的管理理念之間是不相適應的，主要表現為員工的考勤、分配和獎懲方面的控制和限制過多過大，沒有真正實施現代化的 “以人為本”的科學理念，往往更多的企業(yè)通過運用所謂的效率論來強制和約束員工發(fā)揮內在的工作潛力;
(4)員工薪酬差異過大，績效考核標準不統(tǒng)一。當前，房地產企業(yè)的發(fā)展也和地區(qū)經濟水平之間有著直接的聯系，往往會受到各地經濟發(fā)展水平和地方政策的相關因素影響，一般來說，經濟發(fā)達地區(qū)的房地產企業(yè)員工肯定比欠發(fā)達地區(qū)的房地產企業(yè)員工薪酬高，不同規(guī)模和知名度的房地產企業(yè)員工之間的薪酬也存在較大的差距。此外，同一房地產行業(yè)內，由于員工的考核標準沒有實現統(tǒng)一化，導致了員工之間的薪酬也會存在一定的.差異性。這是因為房地產企業(yè)的內部組織結構較為復雜，人員設置的崗位和工作內容等都有著較大的差異性。因此，房地產企業(yè)也缺乏較為公平統(tǒng)一的業(yè)績考核體系;
(5)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不同，缺乏長久發(fā)展的企業(yè)文化。當前的房地產企業(yè)由于各自的類型不一，導致了它們重視的業(yè)務范疇也有所不同。那么體現在員工的薪酬方面，多元化大型的房地產公司普遍采用高基本工資、低獎金、高福利的策略，而專業(yè)化大型房地產公司大多采用中等基本工資、直線型獎金、中等福利的政策。小型房地產公司采用激勵效果很高的加速型獎金模式，并且給予銷售人員一定比例的傭金。這些都使得房地產企業(yè)無法實現統(tǒng)一化發(fā)展。此外，房地產企業(yè)往往更為重視生意的經濟效益，對于那些企業(yè)發(fā)展中的軟實力并不足夠重視，往往缺乏做企業(yè)的理念與遠見，缺乏戰(zhàn)略眼光，根本就沒有把在企業(yè)發(fā)展中占據重要地位的企業(yè)文化納入到人力資源管理中來，從而無法在企業(yè)內部形成較強的導向性和凝聚力，缺乏鮮明的企業(yè)精神。
3、解決新形勢下房地產企業(yè)人力資源管理不足的應對措施
日益嚴峻的經濟形勢，使得房地產企業(yè)人力資源管理面臨著不小的難題，比如說人力資本投資不足，培訓體系不健全，管理體制不夠靈活，對不同人員管理差異化不大，績效考評和薪酬體系不健全，缺乏有效激勵，人力資源結構不合理，人才匱乏嚴重等。我們要認真了解房地產企業(yè)的人力資源特點，即人員結構多樣性、專業(yè)技能較強，具有不可替代性、數量短缺，具有市場稀缺性等，并根據我國房地產企業(yè)發(fā)展的國際國內形勢，采取一定的應對措施來強化房地產企業(yè)的人力資源管理工作。具體來說，我們可以從以下幾個方面來強化：
(1)房地產企業(yè)應該把人力資源管理當作一種總體規(guī)劃，建立完善的培訓體系，加大對于員工的培訓力度，而且要注重引進高素質的房地產人才。這就要求房地產企業(yè)首先要加大對于人才培養(yǎng)的力度，人才培訓師企業(yè)人力資源開發(fā)最主要的方式，努力培育企業(yè)的經營管理隊伍、市場營銷人才隊伍、員工隊伍三支隊伍。當然，人才培養(yǎng)工作必須建立在做好培訓需求的基礎之上，不僅要考慮到培訓需求的可能性，還要考慮其現實性，并注重培訓效果的遷移，對培訓情況進行適當的分析。在以人才競爭為核心的二十一世紀，吸引人才和激勵人才最好的方法就是加大對于人才培養(yǎng)的投資力度，并建立和完善科學的人力資源管理體系。同時，房地產企業(yè)還要注重培養(yǎng)人才的同時，采取多種留住人才，減少人才流失，變房地產企業(yè)的人才政策由被動為主動;
(2)房地產企業(yè)應該建立學習型組織，增加員工之間的學習交流能力。所謂學習型組織，指的就是一個能熟練創(chuàng)造、獲取和傳遞知識的組織，同時也要善于修正自身的行為，以適應新的知識和技能。房地產企業(yè)要能夠通過這種持續(xù)學習、相互學習的方式來提升員工的知識和技能，建立完善的崗位調整體制，培養(yǎng)較高素質的管理人員。所謂崗位調整，主要就是指崗位晉升和崗位輪換。無論是何種崗位調整，都非常有利于培養(yǎng)和選拔高素質的管理人才，有效避免員工的工作倦怠感，還能夠進一步幫助員工了解和認識企業(yè)業(yè)務，從而培養(yǎng)出符合社會發(fā)展需要的全面業(yè)務人才。此外，房地產企業(yè)還應該做好人力資源規(guī)劃，加快人才規(guī)劃與招聘，積極引進高素質人才，營造良好企業(yè)文化，有效吸引和凝聚人才，強化人才對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及企業(yè)領導的認同感，從而讓他們愿意努力高效工作，為企業(yè)贏得更大利益;
(3)房地產企業(yè)要積極改變當前較為落后的人力資源管理觀念，樹立“以人為本”的人力資源管理理念。應該來說，人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路，將對房地產企業(yè)的發(fā)展起著關鍵性的作用，將影響到企業(yè)的核心競爭力。具體來說，以人為本的人力資源管理理念，應該包含：完善人才培養(yǎng)機制，“外部激勵”向“自我激勵”轉變等，從而讓企業(yè)人才能夠有較強的歸屬感，并將企業(yè)文化、組織結構同人力資源管理更好的結合起來，從根本上改變管理理念和管理手段，從而最大限度的吸引人才和留住人才;
(4)房地產企業(yè)應該實施科學合理的績效考核與薪酬制度，否則，將會大大影響企業(yè)的人力資源管理工作的順利開展。具體來說，房地產企業(yè)應該加大對考核考評人行為的約束力度，將關鍵行為、事件運用到打分法中，建立一套科學合理兼顧企業(yè)內部公平性的薪酬制度，并結合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內容、職業(yè)生涯規(guī)劃，重視對于綜合性人才的培養(yǎng)，給他們搭建一個便利的職業(yè)發(fā)展平臺，建立和完善科學的人力資源管理體系，適度降低員工流失率，為員工提供一定的發(fā)展空間。高度重視人力資源管理，徹底轉變觀念，達到短期內促進企業(yè)業(yè)績提升，長期推動企業(yè)戰(zhàn)略實現的目標。此外，房地產企業(yè)還應該注重專業(yè)的人力資源管理人才及先進人力資源管理工具的引進，不斷更新角度，更新方法，增強員工的參與管理意識，提高企業(yè)文化的建設質量。
4、結論
總之，曾經作為我國朝陽產業(yè)的房地產行業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)和困境，我們必須針對當前的困難，采取積極的應對措施來緩解或者解決難題。具體來說，房地產企業(yè)應該樹立正確的人才觀念及規(guī)范的人力資源管理體制，進行人才儲備，加強員工培訓，采取多樣化的激勵方式，比如說，除了進行物質激勵以外，還要進行精神激勵、發(fā)展激勵等。當企業(yè)不得不裁員時，就迫切地需要建立良好的退出機制，并盡量做好對于員工的安撫工作，穩(wěn)定他們的情緒，給予一定的經濟補償，做好心理引導和心理安慰。因此，在當前市場經濟競爭日益激烈的新形勢下，房地產企業(yè)必須做好人才競爭的準備工作，主要就是做好人力資源管理工作，吸引更多的高素質人才，并實施一定的鼓勵政策和措施來留住這些高端人才，從而保證房地產企業(yè)的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
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房地產論文10
摘要：得益于電子計算技術的極大發(fā)展，信息系統(tǒng)在房地產管理中可以得到廣泛的應用，極大的提高了房地產管理的效率和效果，促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展和繁榮，為我國的社會主義經濟建設以及提高居民的生活質量水平做出了重大貢獻。文章基于地理信息系統(tǒng)在房地產管理中的實際應用情況進行了研究和分析，并提出了可行的建議，旨在進一步提高地理信息系統(tǒng)在房地管理中的應用水平，從而推動我國的城市化建設進程。
關鍵詞：地理；信息；房地產
1地理信息系統(tǒng)
地理信息系統(tǒng)是在計算機技術發(fā)展的基礎上，融合了管理科學、地理學、地圖學等多門學科的知識，是一項實用性非常強的綜合性高新科學技術。通過對地理信息系統(tǒng)的應用，進行大量的地理數據采集、存儲、管理和分析都不再需要花費大量的時間和人工精力，工作效率得到極大的提升。特別是通過計算機技術的輔助，可以根據采集到的數據信息進行模擬實驗，使地理相關行業(yè)對地理地質的實際環(huán)境和條件能夠進行更加準確的掌握和分析。這對房地產管理工作來說是非常重要的，因此，地理信息系統(tǒng)在房地產管理工作中的應用對房地產行業(yè)的發(fā)展來說起到了巨大的推動作用。地理信息系統(tǒng)能夠在房地產管理中發(fā)揮出巨大的推動作用，主要是因為地理信息系統(tǒng)具有三信方面的'功能和特征：首先，地理信息系統(tǒng)能夠深入的采集、存儲、精細化管理、分析和輸出各類地理空間信息，而這些信息正是開展房地產管理工作所需要依據的重要數據和實際情況。其次，在房地產管理工作中，需要對地理空間信息進行多要素綜合分析，并以此為基礎，對地理動態(tài)做出預測，而通過地理信息系統(tǒng)做出的分析和預測遠遠高于人工分析和預測結果，促房地產管理依據的數據和信息準確性大大提升，進而促進房地產管理工作中的決策正確率得到有效的提升。最后，依托計算機技術發(fā)展起來的地理信息系統(tǒng)，能夠快捷肯于精確的對各類繁雜的地理信息進行空間定位和動態(tài)分析，其完成的速度是人工速度完全無法比擬的，不僅大幅度的提升了工作效率，還使房地產管理工作節(jié)省了大量的人力資源支出，從而節(jié)省了工作成本。
2房地產地籍、產權產籍管理
在房地產管理工作中，主要包括對土地進行調查、登記、其他數據采集統(tǒng)計以及地籍檔案管理等。所謂的地籍、產權產籍是指房地產的所有權，即指房地產產權的有人可以依法對其所有的房地產行使權力，包括占有、使用、收益以及處分。在信息管理方面，要對房地產的地籍進行管理，即調查土地權屬以及進行地籍測量。在我國，地籍和產權產籍的管理有四個方面的內容：第一，就是要對房屋所有權以及對其占有的國有土地使用權進行明確的劃分，并依法進行產權辦理和登記。第二，對房屋、土地的地籍、產權產籍等變動情況要及進掌握和了解。第三，要進行詳細的房地產測繪，掌握房地產數據。第四，要對房地產的地籍、產權產籍等相關資料、數據和信息進行詳細的記錄并建檔存檔。作為房地產管理的重要內容，完善房地立的地籍、產權產籍信息，明確產權歸屬并建立相關的檔案，是保所產權人合法權益的重要保障，也是房地產信息管理規(guī)范化的表現之一。在城市發(fā)展的過程中，房地產管理工作內空、工作量并越來越龐大，也會越來越復雜，因此建立起規(guī)范的工作制度和工作程序，對于房地產管理工作以及城市的發(fā)展建設來說，都具有非常重要的意義。
3傳統(tǒng)的房地產地籍、產權產籍管理系統(tǒng)存在的問題
在我國傳統(tǒng)的房地產地籍、產權產籍管理系統(tǒng)中，雖然也依托于強大的計算機管理系統(tǒng)進行相關的管理工作，但隨著我國城市建設的不斷發(fā)展和深入，房地產管理工作的內容和方式都發(fā)生相應的變化，傳統(tǒng)的計算機管理系統(tǒng)已無法滿足當今社會房地產管理工作的需要，因此就需引入更加先進的管理系統(tǒng)，地理信息系統(tǒng)就是在這一情況下，進入房地產管理工作中的，并在房地產管理工中作發(fā)展了巨大的作用。傳統(tǒng)的計算機管理系統(tǒng)在當今的房地產管理的應用過程中，主要在三個方面存在阻礙：①地理信息系統(tǒng)以房地產管理中的應用范圍較為狹窄。計算機管理系統(tǒng)僅能夠處理一般的地籍、產權產籍文本信息，對于相關圖形信息卻難以發(fā)揮有效作用[1]；②投資金額巨大，隨著計算機硬件和軟件技術的發(fā)展，很多軟件開發(fā)商已把目光轉移到基至GIS的地籍和產權產籍管理信息系統(tǒng)的研發(fā)上，從而使房地產管理行業(yè)增加建立管理系統(tǒng)的資金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地產管理工作中，需要進行許多復雜的面積計算問題，但在當前的許多管理系統(tǒng)中，對面積計算方面的模型設計都較為簡陋，還存在著程序運行不合理的現象，因此使最終的計算結果存在著偏差，影響了房地產對地籍、產權產籍的科學和準確管理工作[2]。
4地理信息系統(tǒng)在房地產信息管理中的具體應用
首先，需要利用地理信息系統(tǒng)對土地、房產進行測繪，對測繪的成果和數據按照CAD制圖軟件的統(tǒng)一要求標準進行質量檢查和數據編輯，最終建立完善的房地產地理信息系統(tǒng)空間信息數據庫。其次，要利用地理信息系統(tǒng)的關聯性，將房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息以及社會人文屬性信息等一一聯系起來，使其能夠彼此對應關聯，從而建立房屋信息關聯。地理信息系統(tǒng)正是應這一發(fā)展要求而進入房地產管理工作中的，完美的解決了困擾房地產管理工作的難題，在未來發(fā)展過程中，還要進一步挖掘地理信息系統(tǒng)在房地產管理中的潛在功能，以促進我國的城市化建設和社會經濟建設的發(fā)展進步。
5地理信息系統(tǒng)對于房地產信息管理的實際意義
利用地理信息系統(tǒng)進行房地產管理的重要意義，主要體現在：首先，使房地產管理更加智能化，將房屋的地籍、產權產籍與房產分幅平面圖緊緊相聯，滿足了房地產管理中對于圖形信息的管理需深圳市，更建立了房地產空間信息的關聯，使房地產信息管理更加準確。其次，大大提高了房地產管理的工作效率。最后，由于信息和數據處理的誤差大大降低，使信息和數據更加真實可靠，依靠這些信息和數據做出的決策，自然也就更加可靠。
作者:陳躍 單位:重慶市城市建設配套費管理辦公室
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房地產論文11
摘要：科學、合理以及準確的計算房地產成本是進行成本管控的重要前提，對房地產開發(fā)項目的產品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產開發(fā)成本核算存在的問題及原因，并給出了相關的解決方案。
關鍵詞：房地產；開發(fā)成本；核算
一、概述
對于一個企業(yè)而言，促使其朝著未來既定的目標發(fā)展離不開良好的經營管理。而經營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業(yè)的會計成本核算，特別是房地產企業(yè)在開發(fā)過程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經營管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關的數據對企業(yè)進行成本費用的調控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經營發(fā)展朝著既定的目標前進，獲得更多的經濟效益。房地產企業(yè)的開發(fā)成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數據與預算的差額進行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產企業(yè)健康發(fā)展。
二、房地產企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題
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隨著房地產企業(yè)的逐步成長和壯大，進行房地產開發(fā)的土地都是成片進行開發(fā)和建設的，建成后的房地產主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產企業(yè)成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區(qū)域、進行分期的工程項目、按照建成后房地產的用途或者將整個開發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開發(fā)項目的具體情況進行分析的，再加上加大規(guī)模房地產開發(fā)項目的復雜性，種種因素都造成了開發(fā)成本核算的對象劃分不明，過細會造成工作量大大增加，過粗會造成數據分析不明，這些都會使得成本核算的整體質量受到不利影響，同時，也非常不利于房地產企業(yè)對開發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開發(fā)成本在房地產企業(yè)中占據著非常重要的地位。
�。ǘ╅_發(fā)過程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處
對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)的產品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關的規(guī)定，應當按照占地面積、建筑面積等相關比例以及預算造價等進行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產開發(fā)企業(yè)都會根據自己的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標準。從房地產行業(yè)整體來看這個問題，成本費用的分配往往具有任意性，在實際的過程中并沒有形成科學統(tǒng)一的標準來進行成本核算的管理以及缺乏相關的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異。
�。ㄈ┓康禺a開發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現竣工決算拖延的現象
一個房地產項目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時間是非常長的，也不存在明確的標準來對核算周期進行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費用產生配比，從而對房地產企業(yè)計算項目的利潤、結算相關的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會產生與稅務部門長期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，拖延竣工結算也會使得房地產企業(yè)不能及時的對項目進行評價，對后期的項目開發(fā)無法起到積極的推動和指導作用�，F實的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發(fā)項目的決算時間，也對企業(yè)的成本管控工作產生不利影響。
三、加強房地產開發(fā)成本核算的策略
（一）明確房地產開發(fā)成本的核算對象
由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問題，因此，將成本核算對象進行明確，可以從以下幾個方面進行：其一，將經過規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、時期較長、一般采用的分期開發(fā)形式的項目；其二，按照產品的開發(fā)形態(tài)進行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產產品的企業(yè)，這樣進行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的.確定往往適合于一些開發(fā)項目大、耗費大、開發(fā)出來的產品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監(jiān)控非常有利，對于開發(fā)項目的價值評估也是非常有利的。
�。ǘ⿲﹂_發(fā)項目的成本費用分配方法要進行合理的選取
通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產企業(yè)進行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認定法、預算造價法等分配標準。但是，一家房地產企業(yè)一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產開發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現實中最為常用的方法之一是對開發(fā)項目的價值進行評估，依照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配，就可以使得房地產開發(fā)項目進行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。
（三）對成本核算的周期進行合理確定，及時的進行竣工結算
開發(fā)項目的周期確定應當根據項目的實際情況來確定，不應當僅僅按照理論來進行。首先，如果一個項目的規(guī)模較小，同時，持續(xù)的時間短，那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開發(fā)時間較長、規(guī)模較大，如果仍然按照項目的建設周期來進行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經過審批的總平面圖確定的開發(fā)期數來進行成本核算周期數的確定。其次，及時進行竣工結算的前提條件是已經發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進行再次核對，也要培養(yǎng)會計人員的成本預估能力。在進行“預提費用”科目的核算時，要將未實施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進行，以后實際發(fā)生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產生較大的影響。
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房地產論文12
摘要:隨著市場經濟的穩(wěn)定發(fā)展，房地產行業(yè)也面臨新的起點和突破，房地產行業(yè)與人們生活具有緊密聯系，其發(fā)展情況直接影響到國計民生。20xx年的5月份以來，我國在全國范圍內推出的營改增政策，與此同時，將房地產行業(yè)的營改增試點范圍逐步擴大，徹底改變傳統(tǒng)營業(yè)稅的制度，開始進行增值稅的繳納工作。本文主要對當前形勢下，營改增對房地產行業(yè)所產生的影響展開分析。
關鍵詞:營改增;房地產;營業(yè)稅;增值稅
引言
隨著經濟的不斷發(fā)展，我國各方面制度也在逐漸完善，財政部門及國家稅務總局在20xx年3月23日發(fā)布了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，屆時起5月1日全面執(zhí)行營改增，逐漸將營改增的試點范圍擴到房地產、建筑、金融等多個領域。對于營改增政策的推行，它對房地產企業(yè)的會計核算與納稅造成重要的影響。在提高經濟水平快速發(fā)展的同時，也帶來了一些問題，我們從一般納稅人的角度探討營改增對房地產行業(yè)帶來的沖擊和影響。
一、營改增對房地產行業(yè)的影響
(一)營改增對房產市場的影響
營改增政策下，任何企業(yè)所購置的不動產所含增值稅都可以進行相應的抵扣。比如，房地產企業(yè)購置商業(yè)地產或產業(yè)地產等需要繳納11%的增值稅，并且可以在相應的時間段內進行抵扣。這能夠提高房地產企業(yè)對土地資源的投資，活躍房地產交易市場現狀。其次，對于二手房的銷售，營改增政策也做了一些調整，大大降低個人轉讓二手房所需要承受的費用。同時，對于房產證滿兩年以上的住房，免征增值稅，進一步促進了房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)對企業(yè)內部財務的影響
在營改增政策落實以后，對房地產企業(yè)的內部財務部門及相關部門造成的影響是非常大的，相比以往的工作來看，財務部門對票據的審核力度明顯增強，并對企業(yè)的納稅制度與會計核算制度進行嚴格的規(guī)范。同時，企業(yè)更加重視本單位工作人員與財務人員的會計核算、納稅的意識，提高他們的綜合素質水平，更需要相關的人員及時的關注國家對于稅收的新政策等，對企業(yè)的未來發(fā)展具有重要的作用。這一政策的實施有利于企業(yè)增加納稅的意識與對納稅的積極管理，另外還可以團結企業(yè)提高降低稅務的有效管理目標。
(三)營改增對房地產企業(yè)稅負的影響
營改增能夠在很大程度上避免營業(yè)稅重復增收的現象發(fā)生。在房地產企業(yè)經營中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本組成部分，在項目建設過程中材料及建安成本已經經歷過一次稅負支出，可是在進行營業(yè)稅額的征收過程中，在營改增制度實施之前，材料成本及建安成本需要重復繳納營業(yè)稅，從而造成企業(yè)稅費的重復征收。在營改增政策執(zhí)行后，增值稅的征收主要是根據企業(yè)的.增值額進行判斷的，材料成本和建安成本進行稅額可以根據建設中所產生的增值稅專用發(fā)票金進行抵扣。因此，在很大程度上降低了企業(yè)的稅收負擔。
二、房地產企業(yè)營改增的應對策略
(一)重視人才的培養(yǎng)
在房地產企業(yè)在營改增的影響下，應該加強對財務人員的培訓和學習，提高營改增相關政策的了解，切實發(fā)揮出營改增所具有的經濟效益，讓財務人員可以從日常的財務管理及會計核算等方面落實營改增政策。可以通過以下兩方面進行落實:第一，重視本單位中財務部門與業(yè)務部門之間的協(xié)調發(fā)展，兩者之間相互關聯，共同承擔稅務的責任，還需要企業(yè)加大對員工的再教育、培訓的力度，不斷的規(guī)范企業(yè)的規(guī)章制度。第二，企業(yè)要根據經濟業(yè)務的種類對二級會計科目進行細化與區(qū)分，這樣可以使企業(yè)的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細區(qū)分于記錄。通過以上措施，建立完善的增值稅會計核算體系，充分發(fā)揮出財務人員所具有的效益，提高收入、成本、費用的價稅分離，并做好相應的稅務核算。
(二)重視稅務籌劃的工作
在上面工作的基礎上，提高財務人員業(yè)務水平，做好財務部門與企業(yè)管理人員及采購銷售人員的溝通，做好稅務籌劃工作，建立切實可行的財稅控制機制。具體的措施有以下幾方面:首先，在進行材料設備的采購過程中，選擇信用好、價格優(yōu)、具有一般納稅人資格的供應商，確保能夠得到完整的增值稅進項發(fā)票，降低材料采購成本。其次，建立科學的進度計劃和成本費用制度，在收到增值稅發(fā)票的時候還要對時間進行有效的控制，注意申報出現延期的具體情況，科學合理的控制企業(yè)稅務風險，切實提高企業(yè)經濟效益。
(三)積極應對，適應經濟市場發(fā)展
企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據營改增的政策特點，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應，企業(yè)產品質量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現代企業(yè)而言，應尊重營改增政策，并且充分利用，積極應對，及時了解市場的變化機制。
三、結束語
綜上所述，營改增政策廣泛推行后對房地產行業(yè)帶來很大影響，企業(yè)在財務處理方面工作難度提高，管理人員及相關人員應該找出正確的方法，積極應對財務稅收管理工作，確保房地產企業(yè)能夠順利的度過營改增時期。
參考文獻:
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房地產論文13
1、工商管理的職能和必要性
工商管理，指國家工商管理部門根據經濟學及管理學理論，運用現代化的管理手段，對企業(yè)和市場經濟發(fā)展進行的監(jiān)管活動。政府工商管理主要職能是糾市場壟斷、惡性競爭行為，遏制經濟活動中的各種不正之風，營造一個公平、公正的市場環(huán)境。工商管理更多是對市場經濟的規(guī)范和約束，工商管理部門的職能主要是：依法監(jiān)督管理市場，規(guī)范企業(yè)的競爭行為；監(jiān)督管理協(xié)調作用，積極做好市場服務；依據有效監(jiān)管，對企業(yè)給予正確引導。
工商管理的必要性主要體現在以下三點：首先，市場經濟具有自發(fā)性、滯后性和盲目性等缺點，要想使市場經濟正常發(fā)展，必須運用市場營銷學、管理學、運籌學、經濟學知識去解決相關問題，以促進市場經濟健康發(fā)展。其次，隨著經濟全球化水平不斷提高，中外經濟貿易往來日益頻繁，外部資金流入、外企入駐給我國經濟發(fā)展帶來了巨大的沖擊，如果不依靠完善的制度對市場經濟進行調節(jié)，我國經濟秩序很快就會失控。因此，政府必須以工商管理為手段對市場主體進行規(guī)范和指導，以確保他們所從事的經濟活動符合市場發(fā)展規(guī)律。再次，在市場經濟發(fā)展過程中，各行各業(yè)所處的市場環(huán)境、面臨的問題都會有所變化，企業(yè)整改和重組也在所難免，許多企業(yè)還會在這一過程中迷失自己，誤入歧途。工商管理的重要作用就是為企業(yè)發(fā)展解決麻煩，提供服務，指明方向。
2、工商管理與經濟發(fā)展的相聯性
2.1經濟發(fā)展能有效促進工商管理工作
從某種程度上來說經濟發(fā)展對工商管理工作有很大的促進作用，市場經濟發(fā)展越來越快所以帶動了工商管理的出現，在市場經濟條件下，要求必須要有工商管理部門的監(jiān)督和控制，為了進一步提高經濟發(fā)展的程度，也應該要采取一定的措施提高工商管理的效率和質量，只有這樣才能夠最大程度上發(fā)揮工商管理工作的促進作用，帶動經濟的發(fā)展。
2.2工商管理是經濟發(fā)展的推動力
工商管理與經濟發(fā)展相互影響、相互促進，完善的工商管理制度對經濟的調節(jié)和發(fā)展有著積極的促進作用。隨著生產關系的不斷優(yōu)化，利益主體間的矛盾越來越突出，僅靠市場機制自身對經濟進行調節(jié)，根本無法促使市場經濟健康發(fā)展。工商管理對市場活動開展引導、監(jiān)督和管理，能夠彌補市場自身的不足，創(chuàng)造良好的市場經濟環(huán)境，保障市場經濟主體公平交易，進而推動市場經濟的可持續(xù)發(fā)展。
3、工商管理對房地產經濟發(fā)展的促進作用分析
3.1促進房地產市場更加規(guī)范合理
現在我國的房地產企業(yè)在發(fā)展的時候出現了一些不合理的現象，這就需要工商管理來進行監(jiān)督，通過工商管理來限制其行為。加強工商管理對房地產行業(yè)的監(jiān)督力度，就可以在很大程度上減少那些不合理現象的發(fā)生。舉例來說，規(guī)劃房地產的'一個重要環(huán)節(jié)是拿地，這也是最激烈的一個環(huán)節(jié)。在有些房地產企業(yè)上，會出現一些損害市場經濟現象的事情發(fā)生，存在一些不正當的發(fā)展行為，這就給整體的房地產帶來不好的影響，打亂了健康的發(fā)展，所以要加強工商管理對于房地產企業(yè)的監(jiān)管，根據相關的法律來進行監(jiān)督，改善那些不正當的現象。
3.2維持房地產經濟發(fā)展秩序
發(fā)展房地產行業(yè)的時候，會有一些不合理現象發(fā)生，這對我國市場經濟的發(fā)展會帶來不利的影響，破壞我國的經濟。最終損害消費者的利益，然后自身經濟下滑，前景不景氣等問題。所以要加強工商管理對房地產行業(yè)的監(jiān)管力度、工商管理作為我國的宏觀調控手段，要切實履行自身責任，保證國家的一些政策可以在企業(yè)自身上實現，保障我國經濟的發(fā)展，這樣對于恢復那些房地產不正當現象造成的損害也有幫助。
3.3有效的風險防控
對于房地產經濟來說，還要加強一些風險的監(jiān)控，這是所有企業(yè)中需要關注的重點問題，但是要怎么來實行，還需要在繼續(xù)研究。發(fā)展房地產行業(yè)，就需要面對很多的風險防控因素，很多的因素都會對其造成影響。這個風險防控也是工商管理應該做到的，是它本身的職責。這需要從工商管理的管理層來說，防患于未然，保障房地產的發(fā)展，并且可以提出一些解決的方法。
3.4保證消費者利益
工商管理的作用還有維護消費者的權益，不僅僅只是維護市場的經濟發(fā)展。舉例來說，房地產的發(fā)展就經常發(fā)生一些不維護消費者權益的事件，這就需要工商管理來進行監(jiān)督管理，保障消費者的權益，在房地產中發(fā)生最多的問題就是房屋的質量不達標，這就會損害消費者的利益，消費者作為市場經濟發(fā)展的弱勢群體，很容易受到經濟發(fā)展中的損害波及，所以要通過工商管理來維護消費者的利益。
3.5工商管理工作要注重信息的發(fā)布和及時更新
企業(yè)想要在龐大的市場經濟中占據一席之地，就必須時刻關注整個市場經濟的發(fā)展動向以及相關的政策消息，通過對最新的政策以及消息進行收集并將信息進行整合，從而綜合分析出企業(yè)的發(fā)展方向�？墒窃趯嶋H情況中，企業(yè)對政策信息等的收集并不及時，這就給企業(yè)的發(fā)展帶來了不小的損失。針對這種現狀，工商管理部門應當對信息的發(fā)布和更新等重視起來，要保證信息的發(fā)布及時，還要確保其更新速度，以便于企業(yè)盡快為自己的發(fā)展找到方向，適應經濟社會的步伐。
總之，在經濟全球化發(fā)展背景下，我國經濟市場與世界經濟市場的接觸也更加頻繁。這給我國經濟發(fā)展帶來了機遇，也帶來了挑戰(zhàn)。政府只有在完善經濟法律法規(guī)的基礎上，嚴格落實宏觀調控政策，同時不斷加強工商管理力度，對企業(yè)生產、運營和交易過程進行全方位監(jiān)管，才能促使我國經濟健康發(fā)展。
參考文獻：
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房地產論文14
稅收籌劃是指納稅人通過改變企業(yè)經營活動和個人事務，使稅負最低。資金是任何一個企業(yè)進行經營活動的必要前提，房地產企業(yè)也是如此，并且因為其生產開發(fā)的樓房產品的特殊性，所需資金量很大，在籌建期間會面臨籌資問題。多種多樣的企業(yè)籌資方式和所涉及的稅收優(yōu)惠政策的不同，導致了籌劃空間很大。房地產企業(yè)籌資方式主要有銀行借款、股票、債款、預售房款、關聯企業(yè)拆借、企業(yè)留存收益、企業(yè)內部籌資等，可分為負債型籌資和債券型籌資。
一、具體分析其籌資方式的稅收籌劃
(一)負債性籌資
負債性籌資是指企業(yè)通過增加負債來籌集資金，具有資金成本低，不改變股東結構，成本可以沖抵稅負的優(yōu)點，其主要方式有銀行借款籌資、發(fā)行債券籌資、關聯企業(yè)拆解資金、預售房款等。
企業(yè)進行銀行借款籌資，利息支出可以稅前扣除，并且企業(yè)還本付息后，企業(yè)利潤下降，導致所得稅稅負下降。企業(yè)發(fā)行債券籌資，其利息支出不高于金融機構同類、同期利率計算的數額的部分是可以稅前扣除的。其溢價和折價發(fā)行對企業(yè)稅負的影響是有差異的。企業(yè)通過預售房款籌資，企業(yè)銷售未完工產品取得的資金，不直接計入收入，按預計計稅毛利率分月或分季計算出的毛利潤征收所得額，企業(yè)可以通過對成本費用的會計處理，降低預計毛利率來降低稅負。
(二)權益性籌資
權益性籌資是企業(yè)最基本的籌資方式，資金來源于所有者投入的資本，與負債行籌資相比不需要支出利息費用，但是所支付的股息，紅利不可稅前扣除。企業(yè)通過內部籌集資金方式進行籌資，股東用資本公積轉投股本，不屬于股息、紅利性質的分配，對個人取得的新增股本數，不作個人所得來征收個人所得稅。企業(yè)發(fā)行股票籌集，企業(yè)發(fā)行股票所支付的股息不能稅前扣除，但是股東會分攤企業(yè)的利潤導致所得稅計稅依據減少，從而減輕稅負。企業(yè)通過留存收益進行籌資，資金積累緩慢，且留存收益為稅后利潤形成，具有雙重征稅問題，會導致企業(yè)稅負很重，不建議采用。
二、籌資方式的稅收籌劃涉及的風險
(一)政策風險
政策風險是指企業(yè)對籌資方式所進行的稅收籌劃方案與國家政策相違背，造成其納稅行為與國家政策不符，或者達不到預期的籌劃效果。造成這種風險的原因主要有兩個:一是策劃籌劃方案的人員對其所涉及的國家政策理解得不夠透徹，沒有深入了解稅收政策，沒有充分利用稅收優(yōu)惠政策，就會造成政策風險。另一個是國家政策是不斷變化的，而稅收籌劃是一個事前籌劃，這就可能會與變化的政策相沖突，從而造成政策風險。房地產是一個受國家宏觀調控影響較大的一個行業(yè)，關于企業(yè)的稅收政策也正在不斷的發(fā)展和改進，但是房地產的開發(fā)項目制作周期很長，這就意味著我們的籌劃方案有著很大的遲滯性，就可能會造成我們的籌劃方案不符合政策規(guī)定或達不到預期效果。例如商業(yè)銀行信貸緊縮，中小型的房地產商獲得銀行的資金難度加大，對于其籌劃方案中資金來源中銀行借款占大比例的企業(yè)來說，其籌劃方案肯定沒有預計的效果。
(二)經營風險
經營風險是指企業(yè)對其籌資活動的籌劃方案會影響企業(yè)的正常經營活動，不能達到籌劃效果。房地產企業(yè)的經營風險同樣產生于兩個方面:一是經營活動需要大量的資金，而且它的每個項目建設時間長會導致資金周轉率低，所以通常其自有資金是無法滿足它的經營需求，籌資活動是它開展經營活動的一個必要前提，如果沒有籌集到充足的資金，企業(yè)正常的經營活動沒辦法開始;二是企業(yè)的經營活動是一個不斷變化的過程，企業(yè)的稅收籌劃又是一個事前的方案，具有很強的計劃性，如果籌劃方案沒有考慮在經營活動過程中會發(fā)生的一些無法預測的事情，企業(yè)很有可能沒有充分的資金去應對，那么企業(yè)可能會發(fā)生經營危機。例如企業(yè)制定了將房屋預收款作為其資金來源的一部分的籌劃方案，但是它開發(fā)的項目由于受到多方因素的影響，預售形勢沒有像預估的那么好，無法籌集到經營活動所需資金，那個項目可能就會停工。
(三)財務風險
財務風險是指一味地去追求低的稅收負擔而制定出的籌劃方案會造成企業(yè)利潤的流出，企業(yè)無法實現利潤最大化。企業(yè)的利潤來源于兩個方面:一個是在企業(yè)經營活動中通過增加營業(yè)收入減少營業(yè)成本來創(chuàng)造利潤，另一種是通過合理避稅減少稅收負擔來增加利潤。但是最低的稅收負擔方案未必會使營業(yè)成本降低，達到利潤的最大化。比如負債的利息允許稅前扣除，所以負債籌資可以實現籌劃目的'，降低稅收負擔，但是負債比重過大，就會造成嚴重的資本結構不合理，會導致企業(yè)資金成本增大，我們可以通過資產負債率來分析會發(fā)生的結果:企業(yè)的負債越多，資產負債率越大，這就表示企業(yè)的債務負擔越重，期末還本付息數額也越來多，意味著成本也越來越高。而且資產負債率越高，表明企業(yè)的償債能力越低，債權人就會質疑企業(yè)的償債能力，不會對其提供借款或購買其債券，甚至這一比例如果超過100%，被視為破產的警戒線。
三、對籌資方式稅收籌劃的一些建議
(一)制定專業(yè)的稅收籌劃方案
稅收籌劃可以產生于企業(yè)任何一個生產經營階段，并且籌劃方案中包含了稅法、財政、會計、法律等專業(yè)知識，所以稅收籌劃已經轉變成為一項專業(yè)的服務項目，需要準確并有深度的理解稅法知識，把握好相關法律政策以及熟知財政、會計等具有一定職業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人士來制定其籌劃方案。目前我國的會計師事務所已經有了關于稅收籌劃的專業(yè)咨詢服務，如果企業(yè)內部沒有這種專業(yè)化的人才，可以向事務所咨詢。
(二)制定合法的稅收籌劃方案
稅收籌劃和偷稅漏稅行為最本質的區(qū)別就是稅收籌劃是合法的，而偷稅漏稅是違法的。我國關于房地產企業(yè)的宏觀調控正處于摸索階段，許多的法律法規(guī)還尚未成熟，這就帶來了很大的籌劃空間，但一定要正確掌握好兩者之間的界限，保證籌劃方案的合法。
(三)制定合理的稅收籌劃方案
稅負最低的籌劃方案不一定是成本最低的籌劃方案，在制定籌劃方案時要合理考慮稅負和成本這兩者的綜合情況;每個房地產公司的發(fā)展能力、盈利能力、營運能力、償債能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策約束也不盡相同，企業(yè)在制定籌劃方案要把這些都考慮進去，還要盡可能的聯系企業(yè)的綜合的財務目標、實際經營方向、規(guī)模大小等，制定出一個合理的籌劃方案。
房地產論文15
摘要：經濟日漸發(fā)展使得房地產市場經濟在國民經濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策，為促進我國房地產市場經濟更好發(fā)展打下良好的基礎。
關鍵詞：財政稅收政策；房地產；市場經濟；影響；對策
一、前言
作為國家發(fā)展中最為有效的經濟調節(jié)手段，稅收是實現社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產市場經濟發(fā)展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產市場經濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產經濟發(fā)展，促進國家經濟增長，因此，需要結合我國房地產發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產市場經濟稅收政策，促進房地產市場經濟健康、協(xié)調發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響
�。ㄒ唬┴斦愂照哂欣趯崿F房地產消費理性化以及科學化
從目前來看，我國房地產價格呈現出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現象使得房地產市場經濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產需求量也不斷降低，房地產市場交易數量也逐漸下降，這就需要刺激房地產市場，促進房地產市場經濟更好發(fā)展。房地產市場經濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產調控工作更多集中在需求方面。房地產市場發(fā)展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產市場調控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產市場經濟調控作用，不斷細化房地產市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現房地產經濟有效調節(jié)，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產發(fā)展質量，為房地產市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
�。ǘ┴斦愂照哂欣谕晟葡嚓P稅法政策
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產市場經濟會受到影響，這就需要結合房地產市場政策以及房地產市場制度，為房地產稅法質量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發(fā)展問題，這就需要構建更加完善的房地產法律法規(guī)，嚴格相關稅法，實現有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產市場經濟有序運行提供有效保障，促使房地產市場經濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯，房地產市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產的流轉環(huán)節(jié)使得房地產出現了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產財政稅收政策的管理工作，實現土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經濟發(fā)展，相關政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結合房地產市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設置物業(yè)稅的過程中，需要結合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調節(jié)作用，結合人群經濟收入能力來進行分區(qū)設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產市場，構建更加完善的房地產評估工作體系，為房地產市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產稅收配套政策以及配套制度，構建房地產的產權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現房屋產權證與土地產權證合一制度，盡可能理清房地產市場管理關系，避免出現房地產的私下交易，構建更加完善的房地產市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產市場經濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策
（一）保證房地產市場供應量充足
從目前發(fā)展來看，房地產行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產商存在著捂盤現象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產價格不斷增加，這就使得房地產供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產市場經濟中存在的`問題，提升房地產發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產市場供應量充足，盡可能緩解房地產住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
�。ǘ┲匾暦康禺a市場征稅環(huán)節(jié)
作為房地產市場經濟發(fā)展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產持有權來實現稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產在流通過程中出現了征收重稅的現象，他們并不傾向于出賣房產，而是不斷購入房產，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現征稅卻無法實現稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產市場的供給量，實現房地產資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產價格穩(wěn)定性。
�。ㄈ⿲崿F征稅對象的區(qū)別性對待
由于房地產征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產市場呈現出信息不對稱現象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據購房者時候的買房行為才能夠進行判定。總之，政府需要結合房地產市場發(fā)展特點來構建房地產信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結束語
隨著家庭生活質量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產市場銷售價格以及發(fā)展預期來實現房地產市場經濟發(fā)展宏觀調控，進而促使其能夠有效認識房地產市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產供需之間存在著不平衡現象，這就需要重視房地產市場經濟的調節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調節(jié)房地產市場經濟，重視房地產市場經濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產發(fā)展市場。
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