最新注冊會計師稅法第九章考點
一、房產(chǎn)稅基本原理
(一)概念：
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，依據(jù)房屋的計稅余值或租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
(二)特點：
1、屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅;
2、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;
3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。
二、納稅義務(wù)人及征稅對象
(一)納稅義務(wù)人：
凡在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。 包括外商企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。
①產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;屬于集體或個人的，集體單位和個人為納稅人。
�、诋a(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
③產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
�、軣o租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
(二)征稅對象：
征稅對象是房屋。但獨立如房屋之外的建筑物(如圍墻)不屬于房屋，不交納房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅;但對出售前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
三、征稅范圍
城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。
四、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算
1、從價計征(1.2%)：計稅依據(jù)是按房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值。
(1)房產(chǎn)原值：納稅人按會計制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價(包括應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn));原價根據(jù)有關(guān)會計制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。
(2)應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。如暖氣、照明、通風(fēng)等設(shè)備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應(yīng)并入原值，計稅。納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)地增加房屋原值，易損件、經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入原值中。
(3)投資聯(lián)營的房產(chǎn)參與利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的以房產(chǎn)余值計稅;收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的按租金收入計稅。 融資租賃按房產(chǎn)余值計稅。
(4)自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
(5)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)，由實際經(jīng)營的`代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。
自營的按余值計稅，出租的按租金收入計稅。
需要注意的是：無原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。
2、從租計征(12%)：計稅依據(jù)是租金。(個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，4%)
五、稅收優(yōu)惠
下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
(一)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)。
(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。
(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。
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