二手房轉讓繳稅20％ 裝修貸款利息可扣除

國稅總局發(fā)布《個人住房轉讓所得征收個稅通知》

　　■新快報記者黃穎

　　8月1日起，市民賣出房屋時，裝修費、貸款利息、公證費等可以扣除在合理費用中，免征二手房轉讓的個人所得稅。昨日，國家稅務總局發(fā)出《關于個人住房轉讓所得征收個


人所得稅有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），對去年實施的二手房轉讓個稅政策作了新的解釋。

　　裝修費最高扣除額達15％

　　據(jù)了解，去年國家出臺房地產(chǎn)新政，要求二手房轉讓有盈利的要據(jù)實征收盈利部分20％的個人所得稅，沒有盈利，如能提供證據(jù)則可免征個人所得稅。當時規(guī)定，盈利部分是指賣房所得收入扣除原購房價和合理費用后的部分。而當中的合理費用僅是指轉讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務費、交易手續(xù)費以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關費用。當中沒有提到裝修費用和房貸按揭利息及公證費。

　　昨天的《通知》則首次規(guī)定了住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等都是合理費用。而且，裝修費最高可扣除的額度達到原房屋價值的15％，其中公有住房和經(jīng)濟適用房的裝修費扣除最高額度為15％，商品房和其他住房則為10％。

　　打個比方，李先生購入一套50萬元房屋，在2年內把它以60萬元賣出，當中中介費2萬元，裝修費5萬元，房貸利息1萬元。那么他扣除所有合理費用后盈利只有2萬元，征收4000元的個人所得稅。如果裝修費超過7萬元，李先生則可以免征個人所得稅了。

　　但市民在申報扣除該費用時，必須提供稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致。而購房款里已經(jīng)含有裝修費的，即購買帶裝修房子的，裝修費不能減扣。

　　核定征收稅率或會提高

　　據(jù)了解，二手房轉讓可采取的另一種征收辦法———核定征收法的稅率有可能提高。根據(jù)去年規(guī)定，市民賣出房屋時，如果不能提供有效的原購房發(fā)票等證明的，可以按照核定征收辦法征收個人所得稅。其中普通住房的稅率為賣房價的1％，非普通住房稅率為賣房價的1.5％。

　　但《通知》對此作了新的規(guī)定，要求具體稅率比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％-3％的幅度內確定。即地方稅務局可以根據(jù)不同房屋不同情況來確定稅率，范圍則在1％-3％之內。這意味著原來按賣房價1％和1.5％的稅率有可能會被提高。

　　據(jù)了解，目前廣州市民賣房的盈利較大，往往采取核定征收辦法比據(jù)實征收辦法所交的稅更少。但隨著政策的改變，這種合理避稅的辦法可能行不通了。

　　上圖：2006年6月1日起，購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。5月30日，在廣州市房地產(chǎn)交易中心，并未出現(xiàn)交易井噴現(xiàn)象。

　�。坻溄樱荻�手房轉讓個稅征收規(guī)定

　　一、對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格

　　且無正當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

　　二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，

　　允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　�。ㄒ唬┓课菰�值具體為：

　　1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

　　2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際交納的相關稅費。

　　3.經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關稅費。

　　已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

　　經(jīng)濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

　　5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關規(guī)定，其原值分別為：

　�。�1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；

　　（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費；

　　（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)�，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；

　�。�4）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

　�。ǘ�）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　（三）合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：

　　（1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　�。�2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　3.納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。

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