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物業(yè)管理調查報告
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物業(yè)管理調查報告
在日常生活和工作中，報告使用的次數(shù)愈發(fā)增長，多數(shù)報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理調查報告，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理調查報告1
過去，學校的物業(yè)一般由學校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業(yè)管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。
學校作為物業(yè)產權人及使用人的代表，負責選擇物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)服務企業(yè)進行委托、指導、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行工作。
學校物業(yè)管理的范圍包括房地產范圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關的居民環(huán)境進行維修養(yǎng)護和管理，承擔校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業(yè)管理，我院選擇了點亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進行合理的管理，點亮物業(yè)公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。
點亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優(yōu)質高效”為管理服務宗旨，在多年的物業(yè)管理實踐中，點亮物業(yè)管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質，更得到了廣大客戶的大力認同。
點亮物業(yè)管理公司質量方針明確，其為：科學規(guī)范管理、真誠高效服務。企業(yè)精神可佳，其為：服務、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構建和諧。點亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細節(jié)，力求完美，在速度的范圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。
點亮物業(yè)管理公司的服務項目是：
�。�1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù)。
�。�2）管理處向住戶發(fā)放《業(yè)主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等資料。
�。�3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務合同》。
�。�4）管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場驗收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫《入伙驗房表》，并雙方簽字，交納相關費用，管理處發(fā)放鑰匙。
（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關管理費用。
作為我院的物業(yè)管理服務企業(yè)，點亮物業(yè)管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、設備的.管理、綠化環(huán)境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓家具維修、采購及其管理，學生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業(yè)管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線。不準在公寓內吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對學生公寓禁止的要求。物業(yè)服務企業(yè)負責公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養(yǎng)寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。
其次是教學樓的管理，要求教學樓內外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設備設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應。
第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點亮物業(yè)管理公司協(xié)助學校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設計，美化了我學院的校園環(huán)境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的安全，枯死樹立淘汰后，及時補栽了新樹，使校園確保整體協(xié)調。
點亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：
�。�1）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規(guī)律，同時還有寒暑假。因此，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)學校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據(jù)學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設備設施的維修養(yǎng)護、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。
（2）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業(yè)管理實際操作過程中，點亮物業(yè)管理公司考慮到學生的人身安全問題，對設備設施的維修養(yǎng)護很重視。
（3）物業(yè)管理具有互動性，由于學生的活撥好動，有些時候會造成學校設備設施的損壞，點亮物業(yè)服務企業(yè)充分注意到了這個問題。
我院為加強發(fā)揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業(yè)管理工作中，并自覺的制止有損于學校物業(yè)的行為。為此我院點亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務。使學院物業(yè)十分完美。
物業(yè)管理調查報告2
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發(fā)展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，
在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
�。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關于經營特定小區(qū)物業(yè)管理服務的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關系的`前提。
在簽定了物業(yè)管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業(yè)管理服務收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權利意識。
4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。
5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會，以這會中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進行業(yè)的發(fā)展、壯大。
6、促進社會性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政府進行授權管理自己行業(yè)，實現(xiàn)中介機構對本行業(yè)的“自我管理、自我服務、自我監(jiān)督”等權利。
物業(yè)管理調查報告3
一、調查目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務，為人們熟知，物業(yè)走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業(yè)市場，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，了解問題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎，最終服務物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調查對象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執(zhí)周末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實的物業(yè)服務。
調查結果顯示：人們對于這個新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業(yè)管理自改革開放以來，至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè)，數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產生。
物業(yè)管理是一個涉及領域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關場地，而物業(yè)管理服務的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專業(yè)人員實踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強專業(yè)人員的培訓，加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網系統(tǒng)等工程技術方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結構。同時，更應加強理論與實踐的'結合，深入物業(yè)管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經驗，反復學習總結，才能進一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質與技能，從而更好地服務于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢互補，給學生接觸物業(yè)的機會，進行經驗交流，提高學生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個新生的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務質量，已成為業(yè)內人士的共識。
通過整個調查，得出以下結論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
（2）對物業(yè)管理專業(yè)學生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學生提供了方向。
�。�3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場，提升物業(yè)服務質量。
總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，作為物業(yè)人，更好地服務物業(yè)。
物業(yè)管理調查報告4
內容摘要：
住宅小區(qū)建設，是一個城市經濟發(fā)展的重要標志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設城市、管理城市和經營城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個物業(yè)管理企業(yè)進行了一個詳細的調查：
正文：
進入大學一年，我們不只在課堂上學習，也從生活中學習。進入大學以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經驗者優(yōu)先”的條件，我們大學生往往無所適從。而如何將我們在學校學到的理論知識與實踐結合起來，便成了大學生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機會，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會，我到了廈門住總物業(yè)管理公司進行實習，開始了這個寒假的調研。
在這個寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進行社會實踐活動，對于這個即將陪伴我一個寒假并且知名度這么高的一個公司，我的心情不僅激動，而且還略帶一絲緊張。所以在進入公司調研之前就仔細的上網了解下這所公司的概況，為我進入這所公司做好充分的準備。
廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊伍，服務公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米，服務人群10萬人以上，為目前省內服務規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。
公司本著“團結、謙和、奉獻、高效”的企業(yè)精神，堅持“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設發(fā)展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團結大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進集體和園林綠化考評先進單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設先進單位、軍民共建精神文明先進單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進集體、廈門市先進職工小家、廈門市建設系統(tǒng)先進黨組織、青年文明號等榮譽稱號，得到了廣大業(yè)主及社會各界的普遍好評。
十多年來，公司堅持實施品牌戰(zhàn)略，不斷改革創(chuàng)新，打造核心競爭力，使企業(yè)從標準化、規(guī)模化逐步向專業(yè)化、差異化、高端化轉型，形成了以物業(yè)服務為主體產業(yè)，以高端物業(yè)為重點業(yè)務，以項目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓為核心產品，以商務會所經營、高端家政服務為便利服務產品，以環(huán)境服務、修繕服務為輔助服務產品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢的同時，以標準化模塊作業(yè)的公共服務與針對項目定制的個性化服務實現(xiàn)了產品品質優(yōu)勢與項目特色差異化優(yōu)勢，得到了廣大業(yè)主與社會各界的廣泛好評，大多數(shù)服務項目獲評國家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)，公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個福建省房地產品牌企業(yè)，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細致周到的服務成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業(yè)標桿，引領新物業(yè)風潮，不斷地追求與進取。
剛到公司的時候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來了，我都對這次的調研有了更高的期待。
調研過程中，我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學生，我們還能在美好的校園中學習生活，他們卻已經在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現(xiàn)在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進。
在調研期間，我?guī)兔与娫�、整理文件、搬東西、進行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學院的社聯(lián)會時曾經做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務，對公司起到了一定的`幫助，最終順利的完成了作為大學生的第一次寒假調研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經驗，讓我更加明白服務的真諦。
在調研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單�？吹綇V大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評選活動中，積極投票，對物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現(xiàn)的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進的典范，更好的服務于業(yè)主。
物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節(jié)能減排大行動，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認識，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習慣;還有開展“學雷鋒 獻愛心”相關活動，情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時，也促進了小區(qū)間每家每戶的互動，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區(qū)植樹認養(yǎng)活動，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時，還美化了社區(qū)，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶祝“五一勞動節(jié)”文藝活動，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時節(jié)，親手制香粽，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區(qū)，構建和諧社區(qū)的活動讓業(yè)主充分體會到物業(yè)是業(yè)主的“守護神”，讓他們在社區(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認真負責，不論是份內份外，都盡力做到最好。在實踐調研的這個寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團結。在工作時，他們總是微笑服務，熱忱待人，盡自己的職責，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導、幫助我，讓我在公司能真正學到東西，讓我對物業(yè)管理這一塊內容有了更加深層次的認識。物業(yè)公司的工作人員們都很認真看待自己的工作，他們都把自己當成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻著。他們永恒的追求是：“五星服務，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質的服務，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調。
通過活動，我發(fā)現(xiàn)以前對于物業(yè)管理這一塊的認識還不夠清晰，以前的我，認為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動服務，機械的做著一些份內的事。但是，經過一個寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實踐調研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務于居民，同時物業(yè)管理的每個成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務的同時，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區(qū)中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個小區(qū)成為一個溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。
物業(yè)管理調查報告5
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質企業(yè)3家，三級資質企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668。69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為：
一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。
不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū)，50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
�。ǘ┢髽I(yè)對管理服務的定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在：
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的'問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
�。ㄈ├吓f小區(qū)基礎條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：
一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；
二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；
三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：
一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網不暢，經常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
�。ㄋ模╅_發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空。
物業(yè)管理調查報告6
天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務行業(yè)來說，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業(yè)主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區(qū)文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業(yè)服務
“以人為本”才是正道
“以人為本”是物業(yè)服務的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)
點去進行公司物業(yè)服務。關于物業(yè)公司的調查報告
在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務關于物業(yè)公司的調查報告
“創(chuàng)意”考驗用心程度
創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。
3 及時響應
必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、
詢問。在受理了業(yè)主的'維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業(yè)性
物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司
里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜
小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要
物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經營成果”
“顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才
早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
一、企業(yè)行政管理的功能及其要求
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調、服務三大功能；其中管理是主干，協(xié)調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。
行政部門應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調查報告7
今年以來，為了切實加強漢江水源地保護，有效改善農村人居環(huán)境，縣財政局經過充分調研，制定印發(fā)了《關于運用一事一議財政獎補政策支持農村人居環(huán)境治理的通知》，為全縣農村環(huán)境衛(wèi)生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進，縣城常住人口急劇增長，城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔工作量日益增加。為徹底改善城區(qū)環(huán)境，提升城市品位，推進國家衛(wèi)生縣城和園林城市建設，據(jù)實保障縣城環(huán)衛(wèi)投入，我們對城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理運行情況進行實地調研，通過核查近年來財務收支，對照設施配套和管理需求，了解管理現(xiàn)狀，分析矛盾和問題，并提出對策建議，以供決策參考。
目前，我縣城區(qū)主街道的環(huán)衛(wèi)保潔清運及垃圾處理廠的運營管理主要由縣環(huán)衛(wèi)所負責，縣城背街小巷的環(huán)境衛(wèi)生則由池鎮(zhèn)各社區(qū)220名公益崗人員負責日常保潔�？h環(huán)衛(wèi)所由池鎮(zhèn)政府實施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業(yè)單位，現(xiàn)有正式職工30人，聘請環(huán)衛(wèi)工人126人(其中：符合享受并統(tǒng)一繳納“四險”人員90人），現(xiàn)有垃圾清運車輛20輛（其中：垃圾運輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負責城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔、所有垃圾清運，垃圾處理廠及城區(qū)38所公廁的運營管理。
近年來，縣環(huán)衛(wèi)所克服人員少、任務重、經費緊、保潔面積不斷擴等實際困難，實行“劃片包干、責任到人、跟進監(jiān)管、績效考核”，管理模式逐步趨于規(guī)范。全體管理和保潔人員發(fā)揚不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動承擔縣城“雙創(chuàng)”工作的主力，為城區(qū)居民提供干凈舒適的環(huán)境付出了艱辛工作，為創(chuàng)建衛(wèi)生縣城做出了巨貢獻。
�。ㄒ唬┦杖肭闆r。
城區(qū)環(huán)衛(wèi)投入分為三部分：即縣財政預算、每年收取垃圾費收入和人社部門撥付的再就業(yè)及公益崗位補助，從近幾年實際收入看呈逐年遞增趨勢。 20xx年城區(qū)環(huán)衛(wèi)經費收入535萬元，其中：縣財政預算175萬元，當年收取垃圾費收入255萬元，人社部門撥付再就業(yè)及公益崗位補助105萬元。
�。ǘ┲С銮闆r。
1、20xx年環(huán)衛(wèi)經費當年實際支出528.65萬元，主要分為三部分：
�。�1）城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔正常支出480.65萬元。其中：126名環(huán)衛(wèi)工人工資184.44萬元，環(huán)衛(wèi)工人降溫、加班及法定節(jié)假日加班費24.88萬元，90名環(huán)衛(wèi)工人“四險”支出107.33萬元(含個人應繳部分,全部由單位負擔)，環(huán)衛(wèi)工人勞保支出7萬元，年終慰問支出5萬元，環(huán)衛(wèi)車輛燃油費75萬元，環(huán)衛(wèi)車輛維修費41萬元，環(huán)衛(wèi)車輛保險費6萬元，果皮箱購置費15萬元，收費人員工資及手續(xù)費15萬元。
（2）公廁管護及水電費30萬元。
（3）環(huán)衛(wèi)所日常公用及房租費18萬元。
從其目前收支情況看，現(xiàn)有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運營經費外的支出需要，包括環(huán)衛(wèi)所單位的日常運轉和房租支出。
2、垃圾處理廠運營每年的支出需求約99萬元。按20xx年10月2日以來試運行情況進行測算，每年垃圾處理廠運營需經費99萬元（20xx年只需79萬元，滲瀝液處理站試運行一年費用由承建廠方承擔），其中：垃圾處理廠推土機填埋工時費24萬元，垃圾填埋取運覆土45萬元，消殺藥品費用5萬元，電費5萬元，滲瀝液處理站年運轉經費20萬元。
3、按政府會議要求再增加20名環(huán)衛(wèi)工人年需工資27萬元。
�。ㄒ唬┏鞘惺腥莪h(huán)境統(tǒng)一管理的機制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執(zhí)法監(jiān)管由規(guī)劃局下屬的城市綜合執(zhí)法隊負責，城市綠化、創(chuàng)建園林城市由住建局負責，城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔及垃圾處理廠運營由環(huán)衛(wèi)所負責，背街小巷環(huán)衛(wèi)保潔由池鎮(zhèn)負責，創(chuàng)建衛(wèi)生和園林縣城由雙創(chuàng)辦總牽頭。城市市容環(huán)境管理由多個部門負責，隨著“三鎮(zhèn)一體化”縣城建設的不斷推進，加強縣城市容環(huán)境的統(tǒng)一管理勢在必行。
�。ǘ┛h環(huán)衛(wèi)所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環(huán)衛(wèi)所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經費由池鎮(zhèn)實施管理，目前環(huán)衛(wèi)所的管理體制不利工作有效開展。
�。ㄈ┏菂^(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面需要擴。隨著我縣城鎮(zhèn)化快速推進，縣城常住人口劇增，城區(qū)街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發(fā)展需求，逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面已勢在必行，保潔力量還需加強。
（四）環(huán)衛(wèi)經費收支管理仍有待加強。一是政策性規(guī)費還沒有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業(yè)的生活垃圾費未按政策征收到位，而城市建設駱保潔費至今仍沒有啟動征收。二是環(huán)衛(wèi)經費支出雖然池鎮(zhèn)也實行了“三審一簽”報賬管理，但車輛維修、保險等未按規(guī)定實行政府集中采購，環(huán)衛(wèi)工作經費帳務核算不太規(guī)范。池鎮(zhèn)只撥付環(huán)衛(wèi)所正常的人員經費，應由池鎮(zhèn)保障的環(huán)衛(wèi)所機關公用經費擠占正常的環(huán)衛(wèi)工作經費。
�。ㄎ澹┉h(huán)衛(wèi)工作的科學化、精細化管理水平還需提高。近幾年環(huán)衛(wèi)工人工資雖有所調增，但仍顯偏低。環(huán)衛(wèi)所雖然制定了崗位職責及績效考核管理辦法，按有限資金投入是否發(fā)揮對等效益來看，每天支付的.環(huán)衛(wèi)工資報酬應達到的環(huán)衛(wèi)
標準，缺乏科學、規(guī)范、精細的考核衡量標準。
�。ㄒ唬┙⑾到y(tǒng)性的城市管理機制。在機構過程中，整合分散在各部門的職責，成立統(tǒng)一的市容環(huán)境管理工作機構，借鑒外地城市管理的先進經驗，樹立經營城市理念，共同管理好我們的家園。
（二）理順環(huán)衛(wèi)所的管理體制。建議將縣環(huán)衛(wèi)所的人員、經費隨編制劃歸一個部門統(tǒng)一管理，環(huán)衛(wèi)工作經費和機關運轉經費分別納入國庫集中支付管理。
�。ㄈ﹪栏袷召M管理。一是建議政府按照相關規(guī)定盡快研究啟動駱保潔費征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運營。二是要嚴格按標準征收居民、商戶和企業(yè)的垃圾處理費。嚴禁隨意減免，做到公平征收，確保應收盡收，所收資金全部用于保障城市環(huán)衛(wèi)工作。
�。ㄋ模┲鸩綌U城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面。順應城市發(fā)展需求，逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面，根據(jù)需要增加保潔人員。
（五）保障垃圾處理廠運營經費。建議將每年收取的駱保潔費約100萬元左右，全額用于垃圾處理廠運營，不足部分納入縣財政預算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環(huán)衛(wèi)工人，建議從146名環(huán)衛(wèi)工人中調劑使用。
�。┮�(guī)范環(huán)衛(wèi)經費核算。將環(huán)衛(wèi)所機關經費和城市環(huán)衛(wèi)保潔工作經費分開，專帳進行核算，嚴禁出現(xiàn)擠占，環(huán)衛(wèi)經費要優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)工人工資、環(huán)衛(wèi)車輛費用和垃圾處理廠運營開支，對環(huán)衛(wèi)車輛維修、保險和環(huán)衛(wèi)設施購置要嚴格實行政府采購管理，對車輛維修、加油要制定嚴格詳細的管理制度。
�。ㄆ撸⿲嵭芯毣芾怼－h(huán)衛(wèi)所要對駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學的管理機制和具體的日常考核標準，定崗定責績效考核，安排專人加強巡查監(jiān)督，定期通報，與工資報酬掛鉤，確保每花一分錢都發(fā)揮應有效益。（作者雷啟平系20xx縣財政局局長；劉勇系公產局副局長；王修盛系農村公益項目管理股股長）
物業(yè)管理調查報告8
一 社會實踐調查題目：
蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況
二調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系
系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會實踐調查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個了解社會的好機會。實踐調查作為每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。
四 社會實踐調查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質量與生活環(huán)境，特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區(qū)進行抽樣調查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)
園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設施齊全，位于蘇州經濟最為發(fā)達的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
①與物業(yè)管理人員交談，咨詢，填寫物業(yè)管理調查表
②采訪小區(qū)居民，填寫物業(yè)調查表
�、鄄稍L者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
�、茈娫捲L問一些同學和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結和比較。
六 社會調查日程安排 ：
調查分為四個階段進行（共13天）
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容并準備問卷（8。6~8。9）
�。短� 學習物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯(lián)系方式。學習制定調查問卷的一般方法。
�。诽� 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分
８號 編輯調查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分
�。固�
制定下一步的調查計劃，復印相關證件、材料
第二階段：實地調查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀，拍照片，收集相關資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會實踐調查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關部門的建設規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調查報告統(tǒng)計
敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學、善耕小學、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達到40％。
該小區(qū)的不足
1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2小區(qū)地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數(shù)，抬高保安隊伍的素質。
2多設一些指路牌和路燈。
3繼續(xù)進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規(guī)劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設較早，基礎設施較差，當初小區(qū)規(guī)劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達到5個，一般小區(qū)大門才2個。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負責人對此感覺也很無奈。
居民調查報告統(tǒng)計
婁江居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。
婁江居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內南門出入明顯堵。
婁江居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區(qū)的整體普遍評價較差
婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：
1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。
由于小區(qū)大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機進入小區(qū)作案，因為有5個大門，他們的出入難于掌握。
近期小區(qū)已安裝8個攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。
2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想
小區(qū)現(xiàn)在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。
3． 小區(qū)經常有拾荒的外來人員進來
這個問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進出。物業(yè)人員告知，當初為了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態(tài)度，無形中助長了他們的氣焰�，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。
4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場所，對社區(qū)文化建設很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。
當然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的'問題。
我們經過調研和總結得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。
2． 改造小區(qū)基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區(qū)的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O施，小區(qū)內應建公廁一個。
3． 結合小區(qū)居委會加強小區(qū)居民的社區(qū)意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會深入各家，對小區(qū)情況進行調查，征求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會有社區(qū)意識，以實際行動維護小區(qū)的各個方面。同時，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。
華陽里物業(yè)管理
背景：
該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學的對面），建于XX年，共11幢，應該來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。
居民調查報告統(tǒng)計
華陽里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫(yī)療療保健場所。
基于上述情況，華陽里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學校，東南面臨近動物園。
2這里的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態(tài)勢。
3每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。
該小區(qū)的不足
1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場所和相關設施。
2保安年齡相對大了點
3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動開展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強小區(qū)的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會配合的，會適當多處一點物業(yè)管理費用的。
2適當?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動，增進各業(yè)主之間的關系，加強了解。
新城花園物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復合型，高層為主）。居住者大多為白領或以上人員，整體素質較高。
居民調查報告統(tǒng)計
新城花園居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
新城花園里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較好
基于上述情況，新城花園居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1新城花園物業(yè)服務的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說，無論什么時候，都能找到相應的人員為業(yè)主服務。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對每一個來訪的車輛都做好相應的盤查和發(fā)放通行證的工作。
2基礎設施建設較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。
4管理有序。各類的收費的標準都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠離市區(qū)，噪音較少。
6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節(jié)。
7園區(qū)的管理和建設理念較先進。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進的管理和規(guī)劃模式。在幾個附近的小區(qū)周圍建設有配套設施完善的鄰里中心，充分實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。
該小區(qū)的不足
1預留車位不夠，部分自家車沒有地方�？慷加昧擞邢薜娜诵型ǖ�。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車位，解決當務之急，但是要合理規(guī)劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預測小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。
經過對幾個小區(qū)的抽樣調查，我們得出以下結論
1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀較大。小區(qū)內綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時間較晚，基礎設施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會也有條件對小區(qū)的不良狀況進行整改。
2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個頭，在具體細節(jié)的實施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質文化水平的高低。在采訪的幾個小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調查。他們會在小區(qū)內找個陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。
3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會應充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事�，F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責任感，即社區(qū)意識。把自己的小區(qū)當成自己的家來對待，那么那些問題何愁得不到解決呢。
4隨著人們的物質生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關注。
5發(fā)展物業(yè)要有遠見，要充分考慮當?shù)氐慕洕l(fā)展，人們的需求，如車位問題，現(xiàn)在成為不少上世紀末發(fā)展起來的小區(qū)的一個破位棘手的問題。配套設施也應該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會贏得廣大業(yè)主的喜愛
6物業(yè)管理費用上的一些爭議
蘇州物業(yè)費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。
小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費標準 每戶年物業(yè)費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶每年72元
華陽里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶每年60元
以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場所）的費用。
城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理條例》施行以來已有半年多時間，采訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業(yè)費難收"與"管理不到位繳什么費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會進行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關人士認為，物業(yè)管理正在逐步走向市場化，一方面物業(yè)管理部門的服務要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務；另一方面沒有業(yè)主委員會的要盡快建起業(yè)主委員會，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會站出來替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會發(fā)展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。
八 社會實踐調查心得體會 ：
（一）英師1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進一個個小區(qū)的物業(yè)管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當我在路邊親眼看到那個白發(fā)蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。
我們的調查過程不是那么容易的 ，找到有關部門大多要實現(xiàn)預約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學校畢業(yè)的學長在那邊工作。調查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調查小組只有兩個同學，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會實踐調查，我學到了很多。不僅是有關物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會努力學習，多積累點為人民服務的本領。為社會貢獻自己的一份微薄的力量！
�。ǘ�12城規(guī)（1）班 姚之浩
經過這些天的小區(qū)物業(yè)調查，我對小區(qū)物業(yè)管理的認識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎設施有多蹩腳，并且會把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個主導作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項日常事務。在小區(qū)里，家庭的主人身份責無旁貸的由小區(qū)居民擔當。譬如說，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺關閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業(yè)上要嚴厲阻止拾荒者進來，小區(qū)居民更應該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對于一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區(qū)居委會要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會承擔起來的現(xiàn)代社會中，居委會應該更積極的組織小區(qū)的精神活動，通過活動培養(yǎng)居民的社區(qū)意識。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設上的問題一時很難解決，更需要當?shù)鼐用裼幸环菁业呢熑胃袇⑴c到小區(qū)的物業(yè)管理當中，并以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 。
(完)
九 社會實踐調查相關材料（詳細內容見附頁）
1 照片
2 調查問卷
物業(yè)管理調查報告9
一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
課題組對目前我國一些城市在舊區(qū)實行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項目應實施物業(yè)管理個數(shù)和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務中心的作用。目前，3個試點小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區(qū)實行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區(qū)綜合整治，實行屬地化組團，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產局牽頭，對市區(qū)的住宅小區(qū)進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)內共有各類住宅區(qū)392個，其中原由房產部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產權混雜的舊住宅區(qū)就占323個。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月，長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合整治舊區(qū)試點工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點區(qū)域。
從以上各城市對舊區(qū)的管理來看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關注的重點，但如何徹底有效地對舊區(qū)進行管理還有待研究、實踐。
二、目前各地對舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據(jù)自己的實際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區(qū)36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區(qū)，共接管小區(qū)42個;三是以單位模式進行管理為主，河北、河東和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個。
長春市對于老的沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合的新思路。
在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務中心的作用。
北京提出各區(qū)(縣)政府要加強對老舊居住小區(qū)的綜合整治，動員產權單位、產權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經驗，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個典型問題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理，值得其它未實行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
(一)舊區(qū)物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區(qū)物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務基準價格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區(qū)多年來形成的收費機制，天津市各區(qū)對舊區(qū)物業(yè)收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費為主，可以看出，舊區(qū)收費標準無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉變過來，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經營非常困難。實際上舊區(qū)房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴重匱乏
舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產舊房，由于過去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。
(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現(xiàn)在各城市對舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時間的推移，針對舊區(qū)出現(xiàn)的新問題，逐步建立�，F(xiàn)在許多城市已出臺了一些法律法規(guī)，在其中對舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務質量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務用房購置和管理規(guī)定》以及《關于舊區(qū)物業(yè)管理服務收費有關規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養(yǎng)護管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護辦法補充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關部門考慮的問題。
(四)接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設
在一些已綜合整治過的舊區(qū)，可以看到自行車存放處、對小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內沒有門衛(wèi)。另外，小區(qū)內沒有物業(yè)管理辦公用房等，接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調配合，而現(xiàn)在實行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務關系，出現(xiàn)問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現(xiàn)象。
四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設計
在對城市舊區(qū)實行物業(yè)管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數(shù)量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實施的準備
深入舊區(qū)進行物業(yè)管理的宣傳，講解相關的法律法規(guī)(主要是針對舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進行摸底(如產權情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。
2. 對舊區(qū)進行分類，制定相應的物業(yè)管理辦法
在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，要根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產權比較分散，住戶有一定經濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進行整治，可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護為重點進行單項物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務內容，同時應注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。
3. 及時總結經驗與教訓，妥善解決易出現(xiàn)的各種問題
通過對舊區(qū)實施物業(yè)管理的城市的`調查研究，目前急需解決的幾個問題如下：
◎ 物業(yè)收費
要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區(qū)的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實行低取費、菜單式，按項定價的方式)實行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時應注意公約不得違反當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮s”不僅約束業(yè)主，同時也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養(yǎng)護的，有關部門應給一定的費用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務上，同時也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專項經費。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
(7) 控制物業(yè)公司的進駐資格。在實行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會信譽好、企業(yè)知名度高、管理人員素質高、管理服務質量好、群眾滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應的就會提高。
(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時應注意舉辦一些活動，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費社會化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進行制裁，同時，對物業(yè)公司也應實行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。
(10)政府應出臺有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時撥出專款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經營狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實現(xiàn)“市場化、社會化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺相應的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關于規(guī)范和加強本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題，但由于實施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺相應的法律法規(guī)，以便有法可依。
(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區(qū)內公房轉為私產的一定要進行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時還要對公有住房售后維修資金進行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。在物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專項維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專門的部門監(jiān)督管理專項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責
物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務、社區(qū)精神文明建設及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現(xiàn)。
在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關系上，要充分依靠街道、居委會。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎，是社區(qū)服務網絡的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關系上，可按照新小區(qū)的辦法進行管理。同時業(yè)主委員會是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應積極指導業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會，組織成立業(yè)主委員會。按照新小區(qū)的管理方式促進業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)�；l(fā)展。
總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門的關系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過去存在的環(huán)境差、服務差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理調查報告10
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質企業(yè)3家，三級資質企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因
隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務的定位不準確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位
開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水、供電設施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設時，內部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的'規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴格把好小區(qū)驗收關，努力推進老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案，明確規(guī)定了房地產行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入區(qū)縣房地產局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經理的工作考核內容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
物業(yè)管理調查報告11
一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析
1、價值規(guī)律是市場經濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經濟的產物，物業(yè)服務區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務這種商品交換理應受到價值規(guī)律的制約。
企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反�，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因�；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業(yè)管理常規(guī)收費之外的經濟來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業(yè)管理費一定另有來源�；蛘呤欠康禺a開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經營收入，再或者是利用物業(yè)資源進行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產權歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發(fā)商，那么仍然會產生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業(yè)領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產生消極的和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業(yè)管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認識，認為物業(yè)管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業(yè)管理服務的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務的反應滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業(yè)的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋�！皩τ谀骋划a品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規(guī)模經濟或規(guī)模不經濟�！奔瓷a和服務規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規(guī)模經濟的“孿生兄弟”---規(guī)模不經濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經營，是豐富物業(yè)服務內容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當一個 “低收費、零收費”物業(yè)管理進入小區(qū)，其“洼地效應”必然會導致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的.惡果。市場交易的結果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業(yè)管理行業(yè)經過多年努力所構筑的物業(yè)管理服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關系中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、并按價值規(guī)律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務合同作為物業(yè)管理活動的基礎，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費的義務應與其享受到的物業(yè)管理服務的權利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。
但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達到期望的服務水平權利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務的質量是無法保證的。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業(yè)主的反應和要求。
而業(yè)主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定
物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定。
3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神
《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定�！段飿I(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應因地制宜，以服務發(fā)生的成本為基礎，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業(yè)管理服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業(yè)管理收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業(yè)管理質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業(yè)主的維權意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務意識都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經濟面臨轉型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關立法進程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為。
2.強化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場經濟中企業(yè) 誠實信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應起到組織、監(jiān)督的主導作用。因此行業(yè)協(xié)會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業(yè)內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng)新制度設計
創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業(yè)的物業(yè)服務質量評估。在物業(yè)管理內部，完善物業(yè)管理企業(yè)內部的管理制度，量化物業(yè)管理服務質量的標準，提升物業(yè)管理服務的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產物，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。
物業(yè)管理調查報告12
一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務情況較為復雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，
提供的服務達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規(guī)定連續(xù)六
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經營難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務知識競賽活動、物業(yè)服務進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的.籌備當中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
四、物業(yè)管理公司資質、數(shù)量及經營情況
目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負
責巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務情況
目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務已經進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
全鎮(zhèn)12個小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會，2個高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因為此類小區(qū)自20xx年建成以后，小區(qū)開始引進物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。
12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮(zhèn)內大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。
業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區(qū)門口�！拔飿I(yè)是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區(qū)當時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)內的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進行修
物業(yè)管理調查報告13
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮(zhèn)住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業(yè)辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》，維護業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務企業(yè)是否有資質證書、是否合法經營，當物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時督促、組織產權單位和開發(fā)商或物業(yè)法務企業(yè)盡快維修。
�。ǘ⑽飿I(yè)管理服務的職責
經過走訪和調查，我縣物業(yè)服務的內容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的.維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業(yè)公共設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理調查報告14
一、社會力量辦學的主要形式和稅收管理現(xiàn)狀
(一)從規(guī)模上看。社會力量辦學從規(guī)模上看，規(guī)模較大的有民辦學校，規(guī)模較小的有各種社會力量辦的培訓。民辦學校逐步形成了多層次、多門類、多形式的辦學體系，既有高等層次學校，又有中等專業(yè)學校，也有普通中小學、幼兒園。既有企事業(yè)單位、民主黨派、社會團體辦的，也有公民個人辦的，還有中外合資辦的。民辦學校手續(xù)較為齊全，較為穩(wěn)定。
(二)從形式上看。社會力量辦學從形式上看,可謂靈活多樣、雜亂多變：
1、為解決社會就業(yè)而開辦的各類崗前技能培訓班。主要培訓對象是下崗職工、待業(yè)青年、農村進城的剩余勞動力。這類培訓班大部分取得許可證，辦班地點、時間、授課人員較為固定;
2、為職稱評定或職務晉升開辦的各類考前輔導班。通常由各級別的行政機關、事業(yè)單位組織創(chuàng)辦，培訓對象主要是準備參加職稱考試、專業(yè)技術考試的各類社會在職人員。這類辦班多數(shù)是以組織名義聘請幾名社會專家學者臨時開辦，具有一定的周期性;
3、一人牽頭，幾人搭伙的各種特長培訓班和家教大軍。主要培訓對象是在校的中小學生及幼兒園小朋友，培訓形式多采取短期培訓和臨時輔導相結合，屬第二職業(yè)勞務創(chuàng)收，其流動性和隱蔽性較強，不易控管。
(三)從管理上看。從政府對社會力量辦學的管理上看，有兩種情況：
1、舉辦實施學歷教育、學前教育、自學考試助學及其他文化教育的民辦學校，由縣級以上人府教育行政部門按照國家規(guī)定的權限審批;
2、舉辦實施以職業(yè)技能為主的職業(yè)資格培訓、職業(yè)技能培訓的民辦學校，由縣級以上人民政府勞動和社會保障行政部門按照國家規(guī)定的權限審批，并抄送同級教育行政部門備案。
現(xiàn)在，石家莊市橋西區(qū)在教育和勞動部門登記注冊的社會力量辦學的有41家(主要是外語、藝術、電腦、醫(yī)療美容、駕駛、人力資源等培訓學校)，另有還有一些未在主管部門登記注冊的單位、個人和利用假期為學生補課辦班的教師以及家教人員，但是,辦理稅務登記的卻只有十多家。在稅收征收方式上，對規(guī)模較大，且有建賬能力的，采取的是按賬征收;對規(guī)模較小，且沒建賬能力的，實行的是定額征收。有的臨時性辦班者雖然辦理了稅務登記，但由于辦班時間和場所不固定，稅務機關很難進行有效的征管,對不辦理任何手續(xù)的辦班者更是控管乏力。今年上半年，我局僅征收相關稅收8萬多元。由此可見，對社會力量辦學的稅收管理亟待加強。
二、社會力量辦學稅收征管不到位的原因
(一)、辦學者納稅意識不強。有的對有關稅收政策不了解，片面地認為，只要經過有關部門批準就是合法了，辦學不應該納稅;有的受利益驅使，只為賺錢，不但不積極主動地納稅，反而有意逃避納稅。
(二)、辦學形式五花八門，難以進行有效的稅收控管。目前，社會力量辦學按功能分，主要分為素質型、技能型、提高型、培訓型;按時間分，分為長、中、短期和臨時性辦學。辦學形式既有合伙辦學，又有單獨辦學，授課人員既有專職授課教師，又有大中專學生。除了規(guī)模較大的民辦學校外，還有以家庭住宅為固定場所的長期授藝班，也有高考前開設的.臨時補習班。這些補習班的特點是可應時開辦，也可隨時停辦，具有較強的隨意性，場所也不固定，且收入多以現(xiàn)金形式，稅務部門很難掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音樂學校，在出售樂器的同時，進行培訓和教學，業(yè)主在申報納稅時只申報繳納商品銷售收入應繳納的稅款，對培訓教學收入卻故意隱瞞。
(三)、部門協(xié)作不夠密切。有的主管部門未能對社會力量辦學者進行有效的管理和監(jiān)督，比如，在資格審查和年檢方面，沒把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項主要內容，只是以收(費)代管(理)。還有的主管部門只從部門利益考慮，擔心社會力量辦學者因繳稅而不能向其交納管理費。因而，對稅務機關的相關檢查和調查不能很好地配合和支持，不能及時、準確、全面地提供相關資料。
(四)、參加學習、培訓的人員配合意識差。由于參與學習培訓的人員心態(tài)不一，而不能很好地配合稅務機關的稅收征管。學員的學費大都是由自己支付，不報銷，加上索要發(fā)票的意識不強，因而，有些學員不向辦學者索要合法發(fā)票，給辦學者造成了偷稅之機，稅務機關未能對此實現(xiàn)以票管稅。另一方面，稅務機關在向學員進行調查時，有的學員怕給自己帶來麻煩，影響與辦學者的關系，故不愿提供真實的有關情況。
三、加強社會力量辦學稅收征管的措施
(一)、加大稅收宣傳力度。采取多種形式，有針對性地對辦學者、學員，以及有關部門搞好專項宣傳,提高辦學者的納稅意識，提高學員的索票意識，提高有關部門的協(xié)稅意識。
(二)、摸清底數(shù)，搞好重點人群監(jiān)控。稅務部門與學校加強溝通和聯(lián)系，摸清經常參與校外辦班、家教的教師和名牌教師、熱門科目教師等相關情況，并建立檔案，對重點納稅人實行重點追蹤管理，進行有效監(jiān)控。
(三)、加強部門協(xié)作配合。一是建立稅務反饋制度，各有關部門應當定期將有關情況和信息傳遞給稅務部門，使地稅機關能夠及時全面地了解和掌握有關情況;二是簽訂責任狀。形成齊抓共管的良好氛圍�？捎烧雒媾c教育、勞動部門簽訂協(xié)稅責任狀，進一步增強這些部門做好協(xié)稅工作的責任感和緊迫感;三是強化管理和監(jiān)督，把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項重要內容，對不能依法納稅的，不予進行資格認定和年檢。通過實行這一機制，促使辦學者依法納稅。
(四)、推進家教公司化。針對家教隨意性大、收入難以掌握的特點，可實行家教公司化，將家教人員納入統(tǒng)一管理，需要家教的直接與公司聯(lián)系，將聘用費交入公司，相關稅收由公司統(tǒng)一繳納。這樣，既可減少和杜絕這方面的稅收流失，也可促進家教行業(yè)的健康發(fā)展。
(五)、推行xx，實行以票控稅。在此方面，可借鑒飲食業(yè)有獎發(fā)票的做法，調動交費者索要發(fā)票的積極性。
(六)、制定和完善行業(yè)稅收征收辦法�？杀日諏︼嬍�、娛樂、建筑等行業(yè)的稅收征管辦法，制定和完善該行業(yè)的稅收征管辦法，強化征管，加大征收力度。
(七)、加大檢查力度。定期或不定期地對各類非基礎教育學校和～開展稅收專項檢查。對有涉稅問題的要依法處理，對影響大的可進行公開處理和曝光。
(八)、建立和完善舉報制度。完善舉報設施，公開舉報電話號碼，認真落實舉報獎勵制度，進一步激發(fā)和調動群眾舉報的積極性。
物業(yè)管理調查報告15
調查提綱：
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛(wèi)生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經營管理本身有關。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的'幾點可行性建議。希望能夠對小區(qū)今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題
2、這些問題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題：
經過現(xiàn)場調查和住戶的反映，總結出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷
2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患
3）小區(qū)內停車秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素
5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理
7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務需要加強
問題主要原因：
1）該小區(qū)的樓房已經有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員
4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區(qū)經常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。
4）小區(qū)入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數(shù)量。
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